テナント管理成功の秘訣‐「優しい大家さん」ではダメ

昨今の不動産市場の低迷で、家を売りに出しても売れず、賃貸にするケースが増えています。しかし、テナントの管理は、百戦錬磨のアパート経営者にとっても頭の痛いことが多く、とくに慣れない素人大家さんには、注意しないと思わぬ落とし穴もあります。特にここアメリカでは、人種差別をしたと言われないように注意することが日本との大きな違いですし、またテナントが大家さんを訴えるケースが民事訴訟の中で２番目に多い訴訟であることから、訴訟対策も大切です。

１．賃貸不動産の管理はビジネスであることを忘れずに

たとえテナントが友人の紹介や子供の友人、または親戚であっても、家を貸すのはあくまでもビジネスとして行うことです。レントの支払いが遅れたり、契約違反があったら、契約書どおりに法的処置をとるべきです。

２．全ての人を平等に扱う

人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害の有無、などの理由で差別をすることは連邦法違反となります。賃貸を希望する人に、過去の住居、現在の勤務先や給与などを申請書に記入してもらうことは問題ありませんが、その審査基準に差別があることを疑われるような言動がないように注意が必要です。ある人種の人は嫌だとか、ある国の出身者は困る、日本人の駐在員のみ、というような条件を前面に出すことはできません。

３．契約書類は正規のものを使う

事務用品の店で、レンタル契約書などを安く購入することができますが、そういった画一的な書類を使うことはお勧めできません。特定の州や地域の法律に即した契約書で、しかも個々の賃貸物件の事情に合った契約書を使うことが大切です。

４．契約内容はできる限り具体的に

テナントの責任範囲、管理人の責任範囲、大家さんの責任範囲などについて特に詳細に記載しましょう。何かが故障したら、誰が修理屋を呼び、誰が修理代を払うのか、また、庭の手入れや掃除は誰がするのかなど、事細かに決めておくのがトラブルを避ける秘訣です。＄１００ドル以下の修理はテナント負担でそれ以上は大家の負担とか、どんな修理も最初の＄５０はテナント負担、などとするの一般的です。

５．レントの支払いが遅れた時の手続きを具体的に書く

レントの支払いについては毎月何日が支払い期限で、誰宛に、どうやって支払うのか、期限を何日遅れたら、いくらのペナルティーを課すのか、ペナルティーの計算方法、そして、いつの時点で立ち退き通告となるのか、など、全てを具体的に書く必要があります。

６．保証金でもうけようと思わない

保証金は本来、テナントが引き起こした、通常の消耗ではない故障や損害の修理費にあてるためのものです。保証金は、次のテナントに貸すための掃除代とか、新しいカーペットやその他のアップグレードの費用にあてることはできません。また州によっては、保証金は個別の銀行口座に預金し、テナントが出た時には利子をつけて返金することが義務づけられています。

７．外見にまどわされない

高級車に乗っている、ブランドの服を着ている、真面目そうな学者タイプだ、などの外見にまどわされないで、クレジット、雇用状況、前のアパートの賃貸状況をチェックしましょう。クレジットチェックをするには、本人の許可が必要ですので、書類にサインをもらうのを忘れずに。またクレジットチェックの費用は、本人からもらうことができます。なお、クレジットレポートなどの個人情報が書いてある書類が外部に漏れないように、取り扱いには注意しましょう。