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アメリカ不動産：間違いだらけのローン選び
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固定金利ローンの特徴 固定金利ローンは、その名のとおり、金利が固定されており、変動することはありません。そして、同じ支払い金額をローンの期間中支払い続ければ、元本を全額返済できるように計算されています。ローン期間は３０年と１５年が一般的ですが、１０年、２０年、４０年というようなものもあり、期間が長いほど、毎月の支払い金額は少なくなります。一方、金利は、期間が短いほど低くなります。 固定金利ローンを選ぶ理由のひとつに、金利の上昇に影響されることなく、毎月の支払い額が一定している安心感があります。また、元本を早く減らしたいから、という理由をあげる方もあります。しかし、本当に固定金利ローンは、変動金利ローンよりも早く元本を減らすことができるのでしょうか？ これについては、後ほど検証します。 固定金利ローンの欠点といえば、支払い金額が変動金利ローンと比較して高いこと、また、元本が本格的に減り始めるまでの何年間かの間は、支払いのほとんどは金利だということです。 固定金利ローンは、金利が低いときに借りるなら、低い金利を固定してしまえるという点で有利ですし、特に今後金利の上昇が予想されるような時期には有利といえるでしょう。そしてなおかつ、不動産を長期に渡って所有する予定がある場合には、固定金利ローンが適しているといえますが、３年、５年、あるいは７年以内に売却を考えているというような場合には、もっとほかに適したローンがある可能性があります。 変動金利ローンの特徴 変動金利ローンは、金利が変動します。どのように変動するかといいますと、"インデックス"に連動しています。インデックスとは、「お金のコスト」として定期的に公表される数値で、銀行が、変動金利ローンの金利を算出するための指標として使用するものです。インデックスに"マージン"を足したものが、変動金利ローンの金利となります。マージンは各銀行が決めるもので、銀行の経費と利益を賄うためのものです。 インデックスには、大きく分けて、コストに基づいたインデックスと、市場の動向に基づいたインデックスの、2種類があります。コストに基づいたものには、CODI、COSI、COFIなどのインデックスがあり、これらは銀行がお金を管理したり動かしたりするのに必要なコストに基づいているため、通常は、市場の動向に基づくインデックスよりも低く推移し、また変動の幅が小さ目で安定しているのが普通で、どちらかというと、常に下降するような圧力を受けています。市場の動向に基づくインデックスには、MTA、LIBOR、PRIME、T-BILLなどがあり、これらは、消費者物価指数、GDP、小売動向、失業率などによって変動し、どちらかというと常に上昇するような圧力を受けています。 変動金利ローンには、変動の頻度が毎月のものもあれば、１年ごとのもの、また最初の数年間は固定されているというようなものまで、色々な種類があります。また、金利のみを支払うローンで、元金は全く減らないもの、最初の何年間かの支払いが非常に低く、その分元金が増えていくもの、など、数多くの種類があります。 変動金利ローンの利点は、金利が、固定金利ローンに比べてかなり低くスタートすること、欠点は、インデックスの変動がどうなるか確実に予想することは不可能なので、将来支払額がどのように変動するかがわからないことでしょう。しかし、不動産を数年後に売却することを予定している場合には、その数年間のキャッシュフローを考えると、あえて固定にする必要はありませんし、変動金利でも３年間固定、５年間固定などのものなどを選べば、金利上昇の不安もありません。 固定金利ローンと変動金利ローン、キャッシュフローと元本返済速度の比較 固定金利ローンのほうが、変動金利ローンより、元本は早く減って行くのか？この疑問を検証してみましょう。下記の表は、１００万ドルを金利６％、３０年固定金利のローンで借りた場合と、毎年金利が変動する、変動金利ローンで借りた場合の、最初の５年間を比較したものです。
このシナリオで例として使用した、変動金利ローンの内容： この例でわかることはなんでしょうか？それは、変動金利ローンのほうが、固定金利ローンより、支払い金額が少ないのに、元本が多く減る、という場合もあるということです。特に、数年後に売却を考えているような場合なら、固定より変動にしたほうが、得な場合が多いと考えられます。 では、別のシナリオを検証してみましょう。下記のシナリオは、同じく金利６％、３０年の固定金利ローンの場合と、３０年の変動金利ローンの、ミニマムペイメントのみ支払うことができるタイプのローンの場合で、最初の３年間を比較したものです。ローン金額は４０万ドルです。
上のシナリオの金利は、このレポートを作成している時点での実際のレートです。ここで例として取り上げた変動金利ローンは、ある銀行の商品で、毎月、４種類の支払い方法の中から、好きなものを選んで支払いをすることができるというローンです。その４種類とは、①ミニマムペイメント、②金利のみ、③金利と元本、そして１５年ローンにした場合の金額です。１５年の金額は上の例には入れていません。 さて、このシナリオでは、どんなことがわかるでしょうか？ ミニマムペイメントのみを支払っていくと、その支払い額は金利以下ですから、その分、元本が増えて行きます。これを、ネガティブ・アマタイズと呼びます。上の例の場合、１年間でネガティブになる分は、$3,000ちょっとです。①と④の支払い金額の差が１年で$11,156あることを考えると、この浮いたお金の中から元金のネガティブ分を返済しても、おつりが来ます。 また、もし３０年の固定金利ローンで４０万ドルを借りた場合、１年目で減る元金は、$5,000以下です。それに比べ、もし浮いた$11,156を全額元本の返済に回すと、$7000程度が元本返済としてクレジットされます。ということは、この例の変動金利ローンでは、毎月の支払額も少なくて楽なうえに、その分浮いたお金を元本の返済に回せば、元本を減らすスピードも速くなる、という結果になります。 また、１年間に浮いた$11,156で、金利の高いクレジットカードを返済することによって、実質の収入を増やすというようなやり方もありますし、投資して運用し、借りているモゲージローンの金利より高い利息を稼ぐことができれば、その分収支はプラスです。 さらに、このタイプのローンは、支払える月には多く支払い、ちょっと厳しい月にはミニマムだけ支払う、という自由がきくという利点も見逃せません。 ローン選び、そのほかのポイント
インデックスの特徴と変動歴
マージン
キャップ
プリペイメント・ペナルティー
ポイント
APRとレートの差
ローン費用 "
Mortgage Broker Fee 1-3% （ポイント） 上記のような費用の他に、金利、税金などが清算されて、最終的に借り手の手元に入る金額が計算されます。
バルーンペイメント
アマタイゼーション
インパウンド
クレジットスコアと金利の関係
収入証明
不動産の価値
モゲージ保険 ローンについて相談するときには、まず下記のような項目をリストアップして、ローンブローカーに伝えましょう。 １）
頭金はいくら支払えるか。 ローンブローカーは、それらの条件と、あなたのクレジット・スコア、家の価値、などを検討した結果で、最適と思われるローンプログラムの見積もりを出します。 このレポートで説明したように、固定金利ローンと変動金利ローン、どちらがいいのかについては、借りる人の状況や、その時に出ているローン商品の内容によって、ケースバイケースと言えますので、いくつかのローン商品について、このレポートで説明したような要点を、比較検討して決めることが必要です。 私自身、過去、この業界に入る前に経験したことがありますが、世の中には悪徳ローンブローカーや、無知な銀行職員も多く、借り手のほうがある程度の知識を持っていないと、とんでもないローンを契約してしまうことにもなりかねません。ポイントなし、金利1.25％、というような宣伝文句につられて、とんでもない内容のローン契約にサインしてしまうことがないよう、ローンの内容は契約する前に細かく説明してもらいましょう。 また、いざローンの書類にサインするという時に、それまで世話をしてくれたローンブローカーが立ち会ってくれる場合はいいですが、そうではなく、外部のノータリーパブリックの前でサインをされることになる場合があります。このような場合、ノータリーパブリックは、関係ない第三者の場合が多く、ローンの内容について質問に答えることはできませんので、サインをする書類の内容は、事前によく確認しておくことが大切です。私はノータリーパブリックとして、ローン書類のサインに立ち会うことがありますが、いざサインをする段になって、金利や支払い金額が聞いていたのと違うとか、ローン費用が多すぎるとか、そういった問題が出る場面に遭遇することがよくあります。しかし、借り手がサインをする時点では、時間的なプレッシャーがかかっている場合がほとんどであるため、とにかくサインをするしかない、という状況に追い込まれることになります。こういったことを避けるためにも、借りるローンの要点や、ローン手続きの費用、最終的に手元に来る金額、などを、よく確認しましょう。 あなたのローンブローカーが、あなたと長いお付き合いを望んでいる、良心的なブローカーならば、必ず親身になって説明してくれるはずです。 最後まで田口のレポートをお読みいただき、ありがとうございました。 あなた様の不動産投資が、大成功となりますことを、心よりお祈りしております。
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