だまされない不動産ローンの選び方

１％ローン、ポイントなし、ＮＯコスト、など、一見魅力的に聞こえるローンが世の中に氾濫しています。家を所有されていると、リファイナンスやホーム・エクイティローンの勧誘のメールが、次々に来ることと思います。その中から、どんなローンを選んだらよいのか、迷われることも多いのではないでしょうか。私自身、何年も前に、とんでもないローンにリファイナンスをしてしまった苦い経験があります。

悪質なローンや非常に不利なローン、あまりにも手数料の高い損なローンなどに契約してしまわないように、いくつか、注意する点をあげておきます。

１．ローンについて問い合わせるときに、"金利はいくらですか？"というような漠然とした質問はさけ、できるだけ細かい条件を列挙したうえで、その条件に合うローンはどのような金利のどんなローンかを聞くようにしましょう。ただ単に金利を聞くと、たいていの場合、一番低いけれども条件が一番厳しい金利を教えられますが、実際にローンを申請する段になって、その最低金利でローンが組めることはまずないといっても過言ではありません。

２．ローンを組むのにかかる費用の明細をもらって、比較しましょう。Loan Originating Fee, Underwriting Fee, Document Preparation Feeなど、それぞれいくらかかるのかが書いてあるリストをもらって、各社の比較をしましょう。ローン会社は、借り手がローンの申請をする前に費用の明細を書面で出す義務はありませんが、先に明細を請求することに何の問題もありませんし、そういった希望に応じてくれる会社なら、信用できると言えます。

３．広告のトリックにひかからないように注意しましょう。たとえば、"NO COST"ローンと広告に出ている場合がありますが、これは、費用がかからないローンというわけではなく、費用は全部ローンに組み込まれるので、借り手はローンするにあたってなにも先払いをする必要はないという意味です。すなわち、費用はローン金額に加算されて借り入れることになるわけです。また、"ＡＰＲ"(Annual Percentage Rate)というものを、広告に必ず表示することが義務付けられており、消費者はＡＰＲによって各社のローンを比較できるはずなのですが、ローン会社によっては、ＡＰＲの算出に全ての費用を加算しないで、故意に間違った、低いＡＰＲを表示している場合があります。このトリックにひかからないようにするには、前述したように、費用の明細をもらうことです。

４．クレジット審査の結果をもらいましょう。ローンの申請後、まず行われるのがクレジットスコアのチェックです。このスコアが、ローンの金利に影響します。ローン会社は、借り手から特に請求がない限り、クレジットレポートのコピーをくれたり、クレジットスコアを教えてはくれないものですが、少なくとも自分のクレジットスコアは、申請のあとすぐに聞いて、それがどのように金利に影響しているのかを聞きましょう。このような借り手の希望に対して、きちんとした応対ができないようなローン会社は、クエスチョンマークです。

５．ミニマムペイメントのトリックに注意しましょう。ミニマムペイメントとは、いわゆる１％ローンとして宣伝されているローンで、最初何回かの返済金額は、年利１％で計算された非常に低い支払い額なのですが、この返済額は実際の金利に満たないので、元本がその分増えて行きます。また、ミニマムペイメントはだんだん増えて行き、何年間かでインタレストオンリーの金額に追いつき、その後、元本も返済できる返済額に追いつくように段階式に増えるように設定されています。従って、支払い額の高騰に対応できる準備ができていないと、返済に窮することになってしまいます。

また、このタイプのローンを大々的に宣伝している会社では、返済の楽な１％ローンを組むことによって、３０年固定などのローンを組んだ場合の返済額との差額を貯蓄し、そのお金を投資すれば、投資の利回りを考えると、結果的には得をすることになる、というような説をとなえているところもあります。しかし、毎月のローンの返済時に、必ず差額を貯蓄するということが現実的にできるのかどうか、また、投資でお金を運用することには常にリスクがあり、長期的に投資をする人にしか向かない方法だと思います。すなわち、誰にでもあてはまる方法ではありません。

６．プリペイメントペナルティーを確認しましょう。不動産ローンには、プリペイメントペナルティーといって、契約期間より早く完済したり、一定金額より多く返済するとペナルティーがかかる、という条件がついている場合があります。通常は、ローンを借りてから２年ないしは３年以内に、リファイナンスをしたり、家を売却してローンを完済すると、ローンの残額の８割に対して、6ヶ月分の金利に相当する金額をペナルティーとして徴収する、というような条件の契約になっている場合が多く、このペナルティーの金額はかなり高額になります。売却の場合は除外してリファイナンスの場合のみに適用する、という場合もありますし、ローンによってさまざまです。

ローン会社が、ローンの契約内容を説明する際に、プリペイメントペナルティーがあるかどうか、あるとすればどういう条件か、を説明してくれるべきですが、これが忘れられる場合も多く、借りたあとで気づいても手遅れです。予防策としては、希望のローン条件をローン会社に伝える時に、もし、２－３年以内にリファイナンスしたり買い換えたり、もしくは元本を余分に返済する可能性があるのであれば、そのことをローン会社にはっきり伝えて、プリペイメントペナルティーのかからないローンを選んでもらうことです。また、ローンの書類にサインする前には、金利や返済額、元本がどのように減っていくか、費用の明細などのチェックポイントと一緒に、必ずプリペイメントペナルティーについても確認しましょう。

住宅ローンをご検討中のかたは、田口までご連絡ください。お見積もり、ご相談は全て無料です。現在借りていらっしゃるローンの無料診断もいたします。

皆様のローン手続きが、問題なく、スムースに完了することを、心よりお祈りしております。