テナント問題によるオーナーのクレジットスコア

新年早々のご相談は、アパートを３軒所有する不動産投資家の
リファイナンス（借り換え）。今借りているローンの金利が
7.875％と結構高めで変動金利なので、借り換えたいとのこと。
LTV（Loan to Value、不動産価値に対するローン借り入れ
金額の比率）も低めで収支も黒字なので問題ないと思われる
のだが、本人のクレジットレポートを調べたところ、本人の
見覚えのない訴訟の記録がいくつか載っている。詳細を調べて
みると、以前この人のアパートに住んでいたテナントが引越し
た時、返却した保証金の金額が不満だという理由でスモール
クレームコートに訴えを起こしたケースらしい。どのケース
もすでに解決済みなのだが、いったん判決がクレジット記録
に掲載されると、一定期間は記録から消えず、クレジット
スコアに響く。アパートの大家さんである限り、訴訟問題は
つきものだ。だから、アパートを個人名で所有するのは危険
であり、LLC(Limited Liability Company)とか、FLP
（Family Limited Partnership)とか、Corporation
とか、トラストの名義にするべきである。投資不動産の名義
のとり方として一番良い方法は、FLPとLLCとTrustを作り、
不動産はFLP名義にし、FLPのGeneral　PartnerをLLCに、
Limited PartnerをTrustにする。この場合のTrustは、
Revocable Trustではなく、Irrevocable Trustにする。
こうすると、完全なアセットプロテクションになるばかりか、
相続税対策にもなる。

遺産税、相続税をゼロにするトラスト

米国の連邦遺産税が課税されるかどうかの遺産の限度額は、2008年
まで200万ドル、2009年が350万ドル、2010年は限度なしで、2011年に
なると100万ドルに下がり、その後どうなるかまだ決まっていません。
世代が変るときに政府に多額の税金を納めることなく、遺産を先祖代々
に受け継がせたいという資産家は、イレボーカブル・トラストを
利用することにより、資産がいくらあっても、遺産税も相続税も
全く課税されないようにすることができます。この時の注意点は、
トラストへの財産の移行方法と、トラストの選び方です。