アメリカでの不動産取引についてよくある質問

●質問

１．リアルター（Realtor）と不動産エージェントはどう違うのですか？

２．アメリカでのクレジットがない場合でも、家を買うことできますか？

３．家を買うのに、頭金はできるだけ多く出したほうがいいのでしょうか？

４．頭金なしで家を買うことはできますか？

５．アメリカの永住権や市民権がなくても、家を買えますか？

６．エスクロウ（Escrow）って、何ですか？

７．不動産の価値は、今後もあがるのでしょうか？

８．ローンを組む場合、固定金利と変動金利と、どちらが得でしょうか？

９．金利とAPRとは、どう違いますか？

１０．リファイナンス（借り替え）をした方がいいのかどうか、何を基準に判断できますか？
　
１１．家を売るときにかかる税金について教えてください。

１２．家を買うとき、モゲージ保険に加入したほうがいいのでしょうか？

１３．家を買うか、借りるか、結局どちらが得なのか迷っています。

１４．夫婦で家を買いますが、家の名義の登録方法を、ジョイント・テナンシーにするか、それ以外にするか選択するように不動産エージェントから言われましたが、違いがはっきりわかりません。

１５．子供の名前を家の名義に入れておくと、相続の時に有利でしょうか？

１６．家を売るときには、どんな費用がいくらくらいかかりますか？

１７．家を買ったあとで、雨漏りがすることがわかりました。売り手に修理代を請求することはできますか？

１８．家を売って6ヶ月も経ったあとで、買い手の弁護士から、屋根とプラミングの修理代として７万ドルを支払うようにという手紙が来ました。どうしたらいいでしょうか？

１９．日本に住んでいる父親がカリフォルニア州に土地を所有しています。父親はグリーンカードも米国の市民権も持っていません。この土地を私（娘）の名義に移す最善の方法はなんでしょうか？

２０．私達夫婦は以前アメリカに住んでおり、家を購入しましたが、２年前に日本に帰国し、もうアメリカへ帰る意志はありません。この２年間、私達の家は賃貸していましたが、近いうちに売りに出そうと思います。この場合、税金はどうなるでしょうか？

２１．コントラクターを雇って家の裏に屋根付き、暖炉付きのパティオを増設しました。市の許可は受けていませんが、建築基準にそって増設しています。このたび、この家を売却するのですが、無許可の増設であることをディスクローズしなくてはいけないでしょうか？また、買い手が市の建築局に連絡した場合、罰金を支払うことになるのでしょうか？

２２．コンドミニアムとタウンハウスはどう違うのですか？

●回答

１．リアルター（Realtor）と不動産エージェントはどう違うのですか？

Realtorという言葉は、ほとんど不動産エージェントの同義語として使われていますが、正しくは、National Association of Realtors（全米不動産協会）の会員になっているエージェントだけを、Realtorとよびます。

２．アメリカでのクレジットがない場合でも、家を買うことできますか？

銀行やローン会社によって異なりますが、一般的に、ローンがおりるかどうかは、借り手のクレジットや、収入に対する借金の支払額の比率などによって判断されます。クレジット・スコアがある一定の点数以上あることが、広告に出ているような安い金利でローンを組む条件になります。クレジットがない、または悪い場合には、通常より多い頭金が必要になったり、金利が高くなったり、収入や過去の支払い暦を証明するための書類を余分に要求されたりします。これは、個々の借り手のケースによって異なりますし、ローン商品の種類も多岐にわたりますので、希望を満たしてくれるLenderを見つけることは、ほとんどの場合できるはずです。

３．家を買うのに、頭金はできるだけ多く出したほうがいいのでしょうか？

頭金を多く払えば、ローンする金額はその分減りますから、ローンを借りるための手数料や、払い終わるまでに支払う金利が少なくてすむわけですから、単純に考えれば、頭金を多く払ったほうがいいということになります。しかし、もしその現金を、ローンの頭金に使うかわりに、他の方法で運用することにより、高い利回りが期待できるとしたら、どちらが得か、よく計算してみる必要があります。また、頭金として支払った資金は、すぐに現金化できない、流動性の低い資産になりますので、そういった点も考慮したうえで、資金の割り振りを決めることが必要です。

４．頭金なしで家を買うことはできますか？

買い手のクレジットや種々の条件にもよりｍじゃすが、一般的に買い手自身が住むための家を購入する場合には、頭金なしで借りられるローンがあります。また、購入価格の８０％のローンを組み、残りの２０％分を別のローンにしたり、売り手から借りるというような方法で、頭金をゼロにする方法もあります。また、特に初めての家を買う場合には、政府が保証するローンで、頭金が非常に低いローンもあります。ローン商品も、世の中の変化とともに、常に新しい商品が出てきますので、色々なローンを比較検討して、自分に合ったものを選ぶことが大切です。

５．アメリカの永住権や市民権がなくても、家を買えますか？

買えます。ただし、家を売却する際に、非居住者であることを、エスクロウを通して国税局に申告しなければならず、売却益の中から一定のきんがくが自動的に差し引かれて、買い手がこれを申告する義務を負います。

６．エスクロウ（Escrow）って、何ですか？

不動産の取引を、中立の立場でチェックし、プロセスする手続きです。Escrow会社は、州の不動産局によって管理されている民間会社で、売り手と買い手の間に入って、取引される不動産の名義の確認や、シロアリ検査など売買の条件の結果の確認、税金の支払い記録、売買契約書類が完全か、など必要な条件が、全て法律にのっとってクリアされ、正しく名義の移行が登録されることを確認し、それにともなうお金の受け渡しを仲介します。

７．不動産の価値は、今後もあがるのでしょうか？

２００７年夏にサブプライム問題が表面化して以降、全米の不動産価格は下がり続けていますね。サブプライムローン問題による差し押さえ件数も増加の一途をたどっており、この状態は２００９年までは改善されそうにありません。しかし、このような状況下でも価格があまり下がっていない地域もありますし、不動産市場の回復には地域によって大きな差が出ると思います。私の個人的な意見では、南カリフォルニアは今後も当分の間、人口の増加が続き、雇用も順調で、住宅の供給が不足気味の状態が続くことが予想されるため、長期的には安定した上昇が見込めると思います。不動産市場も、株式市場と同じで、いつの時代でもアップ＆ダウンがあります。短期の投資が目的の人には向きませんが、長期で見るのならば、必ず上がって行くはずです。１９８５年から２００５年までの２０年間の全米の住宅の価格上昇は、平均５．５％でした。今後の上昇率も、同じくらいだろうと思います。

８．ローンを組む場合、固定金利と変動金利と、どちらが得でしょうか？

変動金利のローンは、固定金利のローンよりも、最初の金利は低く設定されており、段階的にあがっていくものが一般的です。こういったローンの場合、支払額は少ない代わりに、元金は減っていかないか、ネガティブ・アマタイズと言って、元金が増えて行くものもあります。さて、どちらが適しているかは、ケースバイケースです。その家に長く住む予定ならば、なるべく早く元金が減って行くタイプのローンを組むべきですが、もし２－３年後に売却する予定で、当面の月々の返済額をとにかく低く、ということが重要な条件ならば、変動金利のローンでもOKですし、不動産の価値が安定している場合には、元金を早く返済することはそれほど重要な要素ではない場合もあります。ご自身のファイナンシャルの優先順位をよく検討して、決めるべきだと思います。

９．金利とAPRとは、どう違いますか？

ローンの金利というと、通常はNote Rateのことを指し、これが借り入れ額に対してかけられる金利です。一方、ローンの借り入れにあたっては、金融機関の手数料など、費用がかかります。この費用を含めて算出するのが、(Annual Percentage Rate)です。したがって、APRのほうが、Note Rateより高くなります。金融商品の広告や契約書には、APRを明記することが、法律で義務付けられています。

１０．リファイナンス（借り替え）をした方がいいのかどうか、何を基準に判断できますか？

金利が下がり、金融機関の宣伝にも煽られて、リファイナンスをしないと損をするような気がして、よく検討せずにリファイナンスをしてしまったというホームオーナーの方々もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、リファイナンスをした結果、何の得にもならなかったどころか、ブローカーに払った手数料やローンのコストの分だけ、借金の金額が増えただけで、他には何のベネフィットもなかった、などの失敗例もたくさんあります。基本的には、現在のローンと比べて、金利が下がって得をする分の金額が、リファイナンスにかかるコストより多いかどうか、が第一の判断基準でしょう。また、現在のローンにプリペイメント・ペナルティーの規定がないかどうか、もしあれば、ペナルティーがかかる期間（２－３年が一般的）がすでに過ぎているかどうか、を調べる必要があります。　

１１．家を売るときにかかる税金について教えてください。

家の売却益にはキャピタルゲイン・タックスがかかります。しかし、売却時までの５年間に２年以上その家を所有していて、なおかつその家に２年以上住んでいた場合には、２５万ドルまで（夫婦で５０万ドルまで）無税となります。アパートなどの投資目的の物件には、この恩典はありませんが、同等かそれ以上の価格の物件に買い換える場合には、売却益を全額買い換えに使う限り、税金は免除されます。なお、税法は複雑で、頻繁に改正されますので、会計士などの専門家にご相談されることをおすすめします。

１２．家を買うとき、モゲージ保険に加入したほうがいいのでしょうか？

保険については、個々のご家庭の状況や、ホームオーナーの年齢などによってさまざまなシナリオが考えられます。モゲージ保険は、借り手が事故や病気で支払いができなくなったときに備える保険で、通常頭金が２０％未満の場合には、強制的に加入させられます。強制でない場合には、私はモゲージ保険への加入はおすすめしていませんし、強制の場合でも、Equityが２０％に達し次第解約することをおすすめしています。というのは、ほとんどのご家庭では、すでにこういった場合に備える生命保険に加入しておられますし、新たに加入する必要がある場合でも、モゲージ保険でなく、掛け捨ての生命保険を選ばれたほうが有利な場合がほとんどだからです。

１３．家を買うか、借りるか、結局どちらが得なのか迷っています。

税法上の恩典、家を持つことによるプライド、レントの値上がりや立ち退きを要求される心配がない、いざという時に家を担保に借り入れができる、などが家を所有することの、一般的な利点です。しかし最も大きな利点は、不動産を購入するということが、一般市民である私たちが、財産を形成して行くための、最も確実で重要な第一歩であるということではないでしょうか。モノポリーゲームで、緑の家を４軒獲得したら赤色のホテルに交換し、お金持ちになって行くように、私たちの人生も、計画的に財産を増やして行き、最終的にファイナンシャル・フリーダムを勝ち取るためには、不動産を購入することがスタートだと思います。家賃とあまり変わらない支払い額で家を持てるのなら、購入を検討しましょう。ただし、無理はしないことです。ローンの返済、固定資産税の支払い、火災保険、修理などのメンテナンス費用を、毎月、無理なく支払える範囲で購入しましょう。また、頭金ゼロや５％などで借りれるローンもありますが、なるべくそういった無理な買い物はしないで、頭金を２０％貯めてから買いましょう。是非、信頼できるファイナンシャルプランナーか、不動産エージェントや住宅ローンの専門家にご相談なさってみてください。

家の名義の登録方法は、税金や相続にも関連する重要な問題ですので、弁護士さんや会計士さんに相談して決められることをお勧めします。夫婦での名義のとりかたには、大きく分けて次の３種類があります：(1)Jointe Tenancy (2)Community Property (3)Tenancy in Common です。この３つについて、基本的な違いだけをご説明しますと、「ジョイントテナンシー」の場合、夫婦のどちらかが、自分の持分である５０％を売却したり名義変更することができますが、遺言で相続人を指定することはできません。夫婦の片方が亡くなった時、家の名義は自動的に残った配偶者に移行し、プロベートを避けることができますが、家のコストベースは、５０％しか「ステップアップ」になりませんので、もし遺された方がその家を売ることになりますと、税金がかかる可能性があります。次に、「コミュニティープロパティー」の場合、夫婦２人の権利は分割したり売却できませんが、夫婦それぞれが、それぞれの５０％について、個別の相続人を指定することができます。相続人を指定しなければ、片方が亡くなった時点で、残された方が全権を相続します。家を担保にローンを組む場合には、夫婦２人のサインが必要です。「コミュニティープロパティー」を採用しているのは、次の８州だけです：AZ, CA, ID, LO, NV, NM, TX, WA。前述の２つの方法では、どちらの場合でも、片方の配偶者に対する訴訟や損害賠償義務などが生じると、家の価値全部が賠償の対象となります。これに対して、テナンシー・イン・コモンの場合は、夫と妻が異なった割合で所有することもでき、それぞれが、自分の所有分を売却したり、自分の個別の相続人に相続させたりすることができます。この他に、法人やトラストの名義にする方法もあります。基本的には、家を買ったら、リビングトラストを作って、家の名義をリビングトラストにするのが、色々な面で有利です。

１５．子供の名前を家の名義に入れておくと、相続の時に有利でしょうか？

子供の名前が名義に入っていると、親が死亡したとき、親の所有分についてしか、「ステップアップベース」が使えませんので、その家を子供が売却するときに、キャピタルゲイン税がかかる可能性があります。これに対して、親だけの名義になっていて、親の死亡で子供が相続すると、親の死亡時の時価が取得価とみなされるため、売却時の税金が得になります。この他にも、もし親が将来州の医療費援助（MedicaidまたはMedi-Cal)を受けることになる可能性があるかどうかや、リバースモゲージを申請する可能性があるかどうかなども検討する必要があります。通常一番良いのは、リビングトラスト名義にすることですが、個人の事情によって、考慮しなければならない点が多くありますので、名義の問題は、弁護士や会計士に相談して、慎重に検討してください。

１６．家を売るときには、どんな費用がいくらくらいかかりますか？

まず、不動産エージェントの手数料が、売値の５～６％かかります。そのほかに、エスクロウの費用、シロアリ検査などの費用がかかります。詳しい見積もりは、不動産家さんが出してくれます。

１７．家を買ったあとで、雨漏りがすることがわかりました。売り手に修理代を請求することはできますか？

屋根の検査はしましたか？したのであれば、検査をした業者に責任がある場合もあります。基本的に、売買が完了したあとの修理代請求は、非常に難しく、裁判をおこさなければならない場合が多いです。売り手がこの問題を隠していた場合、売り手に法的な責任がありますが、売買完了のあとだと、これを証明する義務は買い手にあります。まずは、自分側の不動産会社をとおして、売り手側の不動産会社に交渉してもらってください。不動産会社では、こういった争いは極力さけたいので、間に入って仲介してくれるでしょうし、もし不動産エージェントにミスがあった可能性があれば、保険金が出る場合もあります。まずはそこからです。

１８．家を売って6ヶ月も経ったあとで、買い手の弁護士から、屋根と排水関係の修理代として７万ドルを支払うようにという手紙が来ました。どうしたらいいでしょうか？

買い手は、家のインスペクターを雇って検査をしましたか？もししたのであれば、あなたが、屋根とプラミングに故障があることを知りながら隠していたのでない限り、責任はないと言えます。ただ、それでも、買い手が弁護士を雇って、あなたを訴えることはできます。まずは、自分側の不動産会社を通して、相手側の不動産会社との間で、修理の詳細を調べたり、話し合いを持ってもらうことです。

この土地の価値と、これを今後売却するのかどうかによっても対策が違ってきますが、基本的に、ただ名義変更をすると、贈与税がかかる可能性がありますので、トラストを利用して相続するのがおそらくベストです。

２１．誰かを騙してお金を儲けようとしている詐欺師でない限り、知っていることは全て正直にディスクローズする（公表する）ことが基本ですし、もしあながた買い手だったとしたら、売り手にそうして欲しいとは思いませんか？それに、万が一そのまま売却が終了したとしても、あなたは夜ぐっすり眠ることができないでしょうし、いつか買い手がそれに気づく時が来て、訴えられることになる可能性があります。買い手は、許可なしの増築があることにたいして、値下げを要求してくるか、許可を取ることを要求してくるか、もしくは、買うのをやめると思います。あなたは、値下げも許可の申請もしたくないのであれば、これを承知でそのままの価格で買ってくれる買い手を辛抱強く捜せばよいだけです。しかし、それよりも、売りに出す前に市の建築許可を取得されたらどうでしょうか？罰金を支払っても、結果的にそのほうが一番安くつくと思います。

２２．コンドミニアムとは共有部分のある集合住宅のことで、タウンハウスはコンドミニアムの１種です。コンドミニアムの中でも一戸建てに似た外観のものをタウンハウスと呼ぶようになったのですが、明確な区別はありません。