住宅のＦｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ（差し押さえ）関連の法律用語

Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅという言葉は、昨今は日本語のニュースでも頻繁に出てくるようになりました。Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅが急増している地域では、差し押さえ住宅を買い付けに、団体で大型バスに乗って物件を見に来るツアーが催行されているほどです。このレポートでは、Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅに関連する法律用語をいくつか解説します。なお、Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅに関する法律や手続きは州によって異なりますので、正確な情報は、不動産物件のある州の不動産業者か弁護士に確認してください。

1. Notification of intent to foreclose （差し押さえの事前通告）

ほとんどの州で、銀行は返済を滞納している借り手に対して、差し押さえの事前通告を出すことが義務付けられています。（３０日前というのが一般的です）　

2. Nonjudicial foreclosure （銀行が裁判所の許可なしに不動産を売却できるシステム）

多くの州で、銀行が家を差し押さえたあと、新たに裁判所の許可を受けることなく、第三者に売却することを許可しています。

3. Short Sale （ローンの残高以下の価格での売却）

ローンの返済に困窮しているホームオーナーの多くが、家を売却して返済しようとしますが、現在のように不動産価格が下がっていると、ローンの残高の方が多い場合がでてきます。このような場合は、銀行から許可を受けて、ショートセール（Ｓｈｏｒｔ　Ｓａｌｅ）をすることになります。ショートセールで売却すると、銀行が負債の一部を免除してくれたことになるので、借り手のとっては所得税の対象となりますが、今回のサブプライム問題勃発以降の経済刺激策の一環として、自分の家として住んでいたホームオーナーの場合に限って、この所得税の課税は免除されるようです。

4. Right of redemption （差し押さえられた家を、元のオーナーが取り返すことができる権利）

これは全米の一部の州で認められている権利です。差し押さえられて家を失った元のオーナーが、家が競売にかけられて売却されてしまったあと一定期間内であれば、ローンの残額と、銀行が負担した差し押さえ費用などを全額返済できれば、家を取り返すことができるというものです。

5. Deficiency judgment （銀行が差し押さえた家を売却して不足分が出た時に差額分を借り手から徴収する判決）

銀行が家を差し押さえて売却しても、ローンの残額に満たなかった場合、その不足分の金額について借り手を訴え、借り手の個人財産や給与所得からその金額を徴収できる判決を受けることができるという法律です。全米の一部の州で認められています。

6. Trustee Sale （競売）

いわゆるオークションと同じですが、カリフォルニア州のように、住宅ローンの仕組みが、Ｔｒｕｓｔ　Ｄｅｅｄという、いわゆる借用事実の証明書と、Ｍｏｒｔａｇｅという抵当権の証明書と、Ｎｏｔｅという借用書とによって成り立っている場合、競売は、Ｔｒｕｓｔ　Ｄｅｅｄの管理人であって、ローンが完済されるまでの当該不動産の仮の名義人である、Ｔｒｕｓｔｅｅが行います。そのため、競売のことを、Ｔｒｕｓｔｅｅ　Ｓａｌｅ　と呼びます。Ｔｒｕｓｔｅｅ　Ｓａｌｅでは、一般の人ももちろん参加できますが、ローンを貸した銀行が買い取ることが多いようです。そして銀行が買い取ると、次の項目の「ＲＥＯ」となります。

7. REO （銀行が差し押さえて所有している不動産）

ＲＥＯとは、Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｏｗｎｅｄ　の略です。銀行内には普通ＲＥＯ専門の部署があり、また不動産業者の中にも、ＲＥＯを専門に取り扱う業者がいます。　　ＲＥＯはいわゆる不良債権なので、銀行としては早く処理したいわけですから、値段の交渉はし易いといえます。またＲＥＯ物件の購入は、個人のオーナーからの購入と基本的には同じ手続きで行いますので、タイトル保険もつきますし、物件のインスペクションもすることができます。ただ、銀行独自の売買契約書を使う場合が多く、その内容が銀行側に極端に有利な内容になっている場合があるので注意が必要です。