医療委任状

リビングトラストを作成されると、リビングトラストの他に、
遺書、医療委任状、財産委任状がセットで含まれているのが
普通です。今日は、この中で、医療委任状の必要性について
考えてみたいと思います。

医療委任状は、本人が病気や事故で、正常な判断ができなく
なった時に、本人に代わって医療上の判断をしてくれる人を
代理人として指名するとともに、あらかじめ、自分が希望する
医療措置と拒否する医療措置などについて、意思を明確に
表明しておくための、法的に有効な書類です。

医療委任状は、本人は正常な判断をできる状態ではない、
ということが、米国内で医師免許を持った医師によって
判断された場合にのみ効力を発します。また、本人の状態
が正常に戻った場合には、無効となります。

私のお客様の過去の例では、以下のような事項を医療委任状
に記載された方々がいます：

１．植物状態になった時には、人工呼吸器などの機器による
延命は希望しない

２．家族の見分けがつかず、なおかつトイレが自分で使えなく
なった場合は、それ以上の一切の延命治療はせずに自然に死を迎えたい

３．葬式も墓も必要ない。火葬して海に灰をまいてほしい。

このようなご希望を聞きながら私が思ったことは、植物状態
であっても、奇跡的に生き返る例もあるし、医療が日に日に
進歩し、待てば治療法が見つかるかもしれないのだから、
家族として延命機器の取り外しを決断するのは、いくら本人の
希望でも、非常に困難であろうということです。

とはいえ、植物人間となった人を人工呼吸器で生かすには、
家族が経済的にも精神的にも大きな負担を強いられることを
考えますと、このような意思表示をしておくのは、家族思い
と言えるのかもしれません。2005年に米国で大きく報道された、
テリーシャイボという人の例を思い出される人も多いことと
思いますが、植物状態のテリーの生命維持装置をとりはずしたい
と主張する夫と、それに反対する両親との間の７年間にも
及ぶ争いの内容が、メディアで大きく報道され、政治家、
医療関係者、そして裁判所を巻き込んで大論争となりました。
最終的に裁判官が、延命機器をとりはずすことが、テリー
本人の希望だと判断しましたが、この判決については、
未だに疑問視する声があります。

さて、皆さんも一度医療委任状の作成について考えてみてください。
なお、医療委任状についてのページは、下記をブラウザーに貼り付けてください：
http://www.californiafudosan.com/medicaldirective.html

プロベートと遺産相続

今まで、リビングトラストなどの手段でプロベートを避けましょう
と、セミナーでもブログでもお伝えしてきましたが、プロベート
とはいったいどういう時に起こるのであって、どういうものなの
か、そのような制度があるのだから、必要なことなのではないか、
またアメリカの法定相続人は日本のシステムと違うのか、という
ようなご質問を多く受けますので、私のウェブサイトにプロベート
に関するページを作りました。今後、プロベートに関しての実例
やご質問などを、このページにも掲載して行こうと思います。
プロベートのページをご覧いただくには、このブログのタイトルを
クリックするか、下記のＵＲＬをブラウザーに貼り付けてください：
http://www.californiafudosan.com/probate.html

不動産や株を売って利益が出るときの究極の税金対策（その２）

これは前回の続きです。投資不動産や株を売って出る利益にかかる
キャピタルゲイン税を回避する方法として、前回はＣＲＴをご紹介
しましたが、ＣＲＴだと財産のコントロールを手放してしまう点が
嫌な方や、相続人への遺産の点で問題がある方の場合、今日ご紹介
する方法の方が適しているかもしれません。こちらの方法は、
少し複雑になりますし、費用もＣＲＴの５倍くらいかかりますが、
資産の運用方法に自由がきく点や、相続人へも遺産を多く遺せる
点などで、資産のサイズによっては充分価値がある方法です。
詳しくは、私のウェブサイトの、「キャピタルゲイン税」の
ページから、リンクをクリックしてください。または、このブログ
記事のタイトルをクリックするか、下記のＵＲＬをブラウザーに
貼り付けてください。
http://www.californiafudosan.com/theultimate.html

キャピタルゲイン税の回避手段 その１

不動産や株を売って利益が出ると、その利益に対して
キャピタルゲイン税がかかります。キャピタルゲイン税
は長期と短期があり、売却したのが１年以上保有していた
資産なら長期のキャピタルゲイン税の税率である、連邦
１５％、プラス州税（カリフォルニアは９％強）プラス
不動産なら減価償却還付税が課され、およそ２５％から
３０％になります。短期の場合は個人の所得税率と同じです。

さて、キャピタルゲイン税を「繰り延べ」する方法であれば、
1031エクスチェンジとか、分割契約での売却などの方法が
ありますが、いずれは支払わなければなりません。そこで
全く課税を回避する方法となると、まず一番有名なのがＣＲＴ
（チャリタブルリメインダートラスト）です。ＣＲＴの仕組み
と長所、短所をまとめましたので、私のウェブサイトでご覧ください。
このブログのタイトルをクリックするか、次のアドレスをブラウザー
に貼り付けてください：
http://www.californiafudosan.com/charitabletrust.html

それでは次回は、ＣＲＴ以外の方法をご紹介します。

頭の痛いテナント管理、優しい大家さんではダメ

今年も夏に向かって売り家の数が急増する季節となりましたが、
売りに出しても売れないで残ってしまう住宅が増えています。
そこで、売れなかった家を賃貸に出すホームオーナーも
増えています。見ず知らずのテナントを家に住まわせて管理
するというのは、初めての大家さんにとっては大変なことで
しょう。最近の不動産関係の雑誌に、大家さんとして成功する
秘訣という記事が掲載されていましたので、そこからの抜粋
と私の経験とをまとめて、簡単なレポートを作りましたので、
参考にしてください。このブログ記事のタイトルをクリック
するか、下のＵＲＬをブラウザーに貼り付けてください。
http://www.californiafudosan.com/rentalmanagement.html

フォークロージャー物件の急増

フォークロージャー（差し押さえ）物件の増加が深刻です。
フロリダ州では、バイヤーがバスツアーを組んでフォークロー
ジャー物件の買取に来ているそうですが、ここカリフォルニア州の
内陸部でも、同じようなバスツアーが連日行われており、１回の
ツアーで３件から４件の売買契約が成立するらしいと、ニュースで
言っていました。サブプライムローンの返済額が上がる、いわゆる
「リセット」のピークが、今年の８月から１０月にかけて起こる
と言われていることを考えると、まだまだ今後もしばらくは、
差し押さえ件数は増えるのであろうと思います。私達不動産
業者あてに、フォークロージャーやＲＥＯ物件の取り扱い方を
教えるセミナーの勧誘のＥメールが毎日数件届きますし、
一般の人向けにも、参加料金＄９０ドルから＄３００ドルまで、
さまざまの金額で、フォークロージャーでお金を儲けようという
セミナーの広告が、ＬＡタイムズなどの新聞に大きく出ています。

現在私が物件を売りに出しているレドンドビーチという市で見て
みますと、去年の春頃までは、差し押さえの件数は、せいぜい
1ヶ月に２件前後でした。ところが、今年の２月に２０件、３月
に２０件、４月には今日までで１３件が新たに差し押さえに
なっています。レドンドビーチ市は名の通りビーチに近い高級
住宅街であり、不動産価格もそれほど下がっていないエリアで
あるのに、それでもこれほどの数の差し押さえが出ています。

差し押さえに直面しているホームオーナーにとって、今回政府
から還元される税金など、焼け石に水だろうと思います。
ガソリン価格も１ガロン４ドルを超え、牛乳も卵も値上がりと
なると、一定額のペイチェックで生きている一般庶民には暗い
話題ばかりのようですが、アメリカの底力で乗り切ってもらい
たいものです。

フォークロージャー法律用語の解説のページをご用意しました
ので、フォークロージャーで一儲けしようという方はご参照ください。
http://www.californiafudosan.com/foreclosure.html

不動産関連業界の不況はどこまで悪化するか？

米国不動産の不況が、じわじわと関連業界に浸透して影響が
出てきたのを感じる。私の顧客で、建築関係の会社を経営
している人から、会社の経営が不振のため、会社の年金
プランを全面的にとりやめるにはどうしたらよいかという相談
を受けた。また別の顧客は、プラミング（配管関係）の会社の
経営者で、４０人の社員を抱えているが、業界の不審で今年
に入ってから新築工事の契約が３件しかとれておらず、早急
にかなりの人数のリストラと、社員の健康保険などの福利厚生
プランの縮小をしなければならないとのことで頭を抱えている。

また、知り合いで、主に企業の事業責任保険を取り扱っている
保険業者の話では、ジェネコン、サブコンを含めた建築関連の
業界全体と、不動産関連業界全体で、かなり深刻な経営状態に
ある会社が急増しているとのことである。これらの会社の倒産
やリストラがどれくらいの規模になるのかわからないが、地域
の経済への影響が心配だ。

アメリカのサブプライム問題は元をたどれば、日本の超低金利
政策が原因だというような説を最近雑誌で読んだが、そもそも
何が原因で、何と何が連動していて、今後どこにどんな影響が
出て来て、結果はいつどう出るのだろうか。

アメリカでは来週あたりから、納税者全員にブッシュ政権から
の税金の返金が始まる。一人＄600ドル、夫婦で＄1200ドル、
子供一人につき＄300ドル…さてこの税金の返還が、ブッシュ
大統領の言っているような景気刺激になるのかどうか…

家を買いたい人にとっては今が最高の時

私が住んでいるロサンゼルス郊外の住宅街では、去年、不動産市場が
明らかに落ち込み始めてからもなかなか家の価格は下がらなかった。
しかし最近になって、売り物件が売れ残ってどんどん在庫が増えて
いるのがわかる。

今は売るのには悪い時期だとはわかっていても、売らなければならない
事情を抱えた人達は必ずいるものだ。新築住宅を建てたものの売れ残っ
て困っている建築業者もいる。今は、じっくり腰をすえて家を探そうと
いう買い手にとっては、大きなチャンスだといえる。売り手側は売れな
くて困っているので、買い手からの色々な交渉に前向きに応じてくれる。
住宅が飛ぶように売れていた時期にはほとんど死語になっていた、
Seller Carry Backとか、Lease & Optionなどが復活してきている。

昔は、購入資金が足りない買い手は、さまざまなクリエィティブな方法
で頭金を都合したり、お金でない物も購入資金の代わりにあてるなど、
不動産取引には「楽しい」ことがたくさんあった。それが不動産ブーム
が始まって売り手市場となり、銀行もどんどん融資基準を緩めて誰でも
住宅ローンが組める状態になると、売り手も買い手も不動産業者も、
誰も頭を使う必要がなくなった。

そのようなクリエィティブさが、またこのところ必要とされる
市場になってきた。先月お世話した買い手は、ローンがおりずに
希望の新築コンドを購入できなかったのだが、売り手である建築業者
が、かなり買い手に有利な条件で、リース＆オプション契約での購入
を認めた。別の買い手は、銀行の貸し渋りで追加の頭金を要求された
が都合できず、売り手が、Carry Backすることになった。（Carry
Backとは、売り手が買い手の資金の不足分を、家に第二抵当権を
つけて貸すこと）

Carry Backが増えると、Carry Backされたセカンド・ノート
（第二抵当権）の売り買いの市場がまた復活してくるはずで、
これもとてもおもしろいビジネスになる。

さて私も、昔読んだ、ロバートアレンの「No Money Down」でも
読み直してみようかと思っている。

子供を財産の名義に加える危険

前回のブログに、息子を不動産の名義に加えたために損害を被った
母親の例を書きましたが、財産の名義に子供を加えることには、
次のような危険もあります。

もし子供が先に亡くなってしまった場合、親は自分自身の財産を
相続することになる。

何かの変更をしたい場合、たとえば不動産を担保にローンを組む
とかリファイナンスをするとか、または株や投資信託などの金融
資産の投資内容を変更したいなどの場合、いちいち子供のサイン
をもらわなければならない。

子供が結婚して、その後万が一離婚することになった場合、離婚
により分割する財産に、親と共同名義で所有している財産も含ま
れてしまう。

子供と親の仲がうまくいかなくなることは往々にしてあることで、
そのような事が起こった場合に、子供との間で共同名義にした
財産についての揉め事が起こる可能性がある。

ジョイントテナンシーという、財産の共同名義の方法について、
今回で３回書きましたが、どの局面から考えても、子供をその
まま名義に加えるより、名義はリビングトラストにして、子供を
相続人にしておいた方が、うまく解決できると思われます。
ジョイントにすることはトラストを作ることより手軽で簡単では
ありますが、あとあと問題が起こった場合の経費やストレスを考える
と、トラストにしておくことが賢明な場合がほとんどだと思います。

息子を不動産の名義に加えたために財産を失った母親

先日このブログで、ジョイントテナンシーの欠点を述べた
ばかりですが、これに関連してアリゾナ州で実際に起こった
事例をひとつご紹介します。

ある母親が、長年所有していたコンドミニアムの名義に息子を
加えました。このコンドはテナントに貸しており、母親が
賃貸収入を受けとり、家の税金や諸経費も全て支払っていま
した。息子を名義に加えた理由はプロベートを避けるためです。

さてこの息子は所得税を滞納していたため、ＩＲＳ（米国
の税務署）から訴えられて敗訴し、コンドミニアムは
強制的に売却されてＩＲＳが滞納した税金を徴収しました。
母親には、売却して出た金額の半分が支払われました。
母親はＩＲＳを相手取って訴訟を起こし、息子の名義を
加えたのは相続対策のためであり、実際には自分が１００％
所有しているのであると主張しましたが認められませんでした。

ジョイントテナンシーとして誰かを名義に加えることは、
法的に半分の権利を譲渡することになりますので、いくら
自分の子供だとしても、慎重に検討して行いましょう。