訴訟から財産を守る その５

ほとんどの人は、よいこととわかってはいても、予防のために何かをする
のは後回しにすることが多く、その結果起こってしまった事の対処にお金や
時間や気力を使うことになる。これは、アセットプロテクションでも、資産
計画でも、健康管理でも同じだ。私の同級生で最近、乳癌で亡くなった人
がいる。キャリアウーマンで仕事に没頭し、定期健診を受けていなかった
ため、発見が遅れた。１年に１回だけでいいから、検診を受けてくれていれば、、、

最近相談に来た人は、投資不動産を数多く所有しており、以前から
アセットプロテクションをしなければならないと、ずっと考えていたそうで、
２年前に私のセミナーにも参加したそうだ。しかし後回しにしているうちに、
「事」が起こってしまった。

この人は会社勤めをしているサラリーマンだが、専門職の免許を所有している
関係で、弟夫婦が運営しているビジネスにオーナーとして名義を貸している。
最近そのビジネスの顧客と社員の間で揉め事が起こり、顧客が弁護士に相談した。
その弁護士が資産状況を調べて、オーナーの資産が多いことがわかり、
多額の賠償責任を求めて訴訟を起こすと言って来た。

事前にアセットプロテクションをしていれば、こんな事があっても平気で
いられるが、今からでは遅い可能性がある。Limited Partnershipなどの
法人を設立して財産の名義をその法人に移すと、個人が受ける訴訟からも
会社が受ける訴訟からも、資産を守ることができる。しかし、訴訟が発生
してから資産を移行すると、裁判所からいわゆる違法な「資産隠し」と
みなされる可能性がある。

法人を設立すると、別々の銀行口座の管理や税務申告など、面倒なことも
たくさんある。しかし訴訟などの問題がおきたときの心の平和と、財産の
安全を考えれば、後回しにするべきではない。

２年前にセミナーに来てくれたときに、決断してアクションをとってくれて
さえいれば、、、

キャピタルゲイン税の回避

最近相談を受けたケースですが、商業不動産の売却にあたり、
1031エクスチェンジで買い換えて課税を先送りする予定だったのが
だめになり、急遽、不動産エージェントに紹介された投資
アドバイザーのところでトラストを設立したが、この方法が
本当に正しいかどうか見てほしいというものでした。

不動産の売値は＄200万ドルでかなりの金額のキャピタルゲインが
あり、もしそのまま売れば約＄30万ドルを納税しなければなりません。
そこで、この投資アドバイザーがとった税金回避手段を分析してみると
下記のようなものでした。

まず、ある「トラスト」を設立し、買い手への売却前にこの不動産を
分割払いでこのトラストに売却する。売却金額は買い手との売買契約が
成立している金額と同額。次に、トラストが買い手に売却し、売却益は
トラストが所有し、変額年金などに投資して運用する。

トラストが買い取った同じ価格で買い手に売却しているので、この段階
ではキャピタルゲイン税はゼロです。また、この人はトラストへの売却
を分割払い契約で行っているので、＄３０万ドル前後の課税額のうち、
減価償却回収税以外は、分割にできます。

一見して問題はないように思えましたが、トラストの内容をよく読んで
みると、気になることが出てきました。

「トラスト」と呼んではいますが、実際は株式会社の形態をとっている
ようで、相続人などの記述はまったくなく、すべてをコントロールおよび
所有しているのは、100％の株を所有している、「ある会社」となっています。
相談に来たこの方は、知らないままこれらの書類にサインすることによって、
約＄９０万ドルの元本については一切の権利を放棄してしまっており、
資金運用などについてサイン権を握っているのは株主である会社なので、
その了解がなければ、自分のお金でありながら、何もすることができない
状態となっています。また、もしこの会社がローン完済前に破産してしまったら、
残りのお金を取り戻す手段はなくなると考えられます。

つまり、法律に遵守してはいるものの、＄９０万ドルをそっくり盗まれたと
言ってもいいような内容なのでした。

今のところ、会社も存在しており、社員の応対も問題ないようなので、この
ままローンの支払いがきちんとされれば全てうまく収まる可能性も高いですが、
それにしても、私なら絶対に使わない方法ですし、もしこの方が事前に相談
に来たならば、やめるように説得しただろうと思います。世の中に悪い人
ばかりではないとは思いますし、これが詐欺集団ではないことを祈りますが、
それにしても、怖いことです。

自分の財産が自分名義で出てこないようにするには？

昨日の続きで、トラストに関して最近ご相談を受けたケースですが、
「トラストを利用することにより、自分名義の財産を誰かが探そうと
しても見つからないようにできますか？」というご相談がありました。

トラストには色々な種類がありますが、アセットプロテクション効果
や、相続税回避効果のあるトラストを使った場合、そのようなトラスト
が所有している財産は、ご自身の個人名では出てきません。そのような
トラストは普通、トラスト自体が、個人のソーシャル･セキュリティー
番号とは別に、トラストの納税番号を持っていますので、個人の納税
番号で検索しても出てきません。

一方、リビングトラストの場合は、個人名も出てきます。たとえば、
山田太郎さんという人が、Yamada Trustという名前のリビング
トラストを作り、不動産の名義をそのトラストに移したとしますと、
不動産所有者のデータベースには、Taro Yamada, Trustee of
Yamada Trust などというように表示されますし、納税者番号も
山田太郎さん個人の番号のままです。

さて、財産がそれほど大きくはなく、相続税回避のためのトラストや
アセットプロテクションのためのトラストが必要ない場合、リビング
トラストのままでも個人名が出ないようにするには、ＬＬＣを使うという
方法があります。ＬＬＣ(リミテッド・ライアビリティー・カンパニー）
を設立し、そのＬＬＣの99％をリビングトラストが所有している形にして
おいて、財産の名義をＬＬＣにしますと、誰かが、ある個人名義の財産
を調査した時には、ＬＬＣが所有している財産は出てきません。
そしてＬＬＣは、株式会社よりも管理や納税が簡単ですし、リビング
トラストが９９％を所有していることにより、相続プランとしても
問題ありません。

トラスティーの任命

最近続けて何件か、トラストに関するご相談を受けましたので、順に
ご紹介したいと思います。

まず最初の１件は、キャピタルゲイン税の節税のためにトラストを設立
したものの、ファイナンシャルプランナーにすすめられるままに、全く
知らない法人をトラスティー（トラストの管理人）に任命してしまった
ところ、トラストに入っているはずのお金がどこへ行ったのか
わからなくなってしまったというご相談でした。

トラストには大きく分けて、リボーカブルトラストとイレボーカブル
トラストの２種類があります。節税効果があり、アセットプロテクション
にもなるのは、イレボーカブルの方ですが、イレボーカブルトラストに
は利点が多いものの、大きな難点は、第三者がトラスティーにならなけ
ればならないことです。

トラスティーになる人は法律的にトラストの資産を正直に、相続人の
為になるように、そしてトラストを作った人の指示に従って管理する
義務があり、不正直な行いをすれば罪になります。それでも、大金を
見て魔がさすトラスティーがいてもおかしくはありません。

トラストが所有する財産を動かす権利は、トラスティーが握っています
ので、誰をトラスティーにするかは大変重要な問題です。今回相談に
みえた方の例では、まず不動産売却を仲介した不動産ブローカーが
ファイナンシャルプランナーを紹介し、あとはすべて、トラストの設立
からトラスティーの選任、資産の運用の選択までそのファイナンシャル
プランナーの言うままにサインしただけ、ということでした。

以前に、不動産エージェントにしても保険ブローカーにしても、少なく
とも免許を持っているかどうかぐらいの調査をしてから仕事を依頼しま
しょうということを書きましたが、トラスティーの代行会社とか金融
商品を仲介してくれる専門家に関しては、さらに注意深い信用調査が必要です。

ビジネス運営のリスクから財産を守る

今日のご相談は、市内で老人介護施設を運営する７０代のご夫婦。
このご夫婦の純資産は約400万ドル（約4億2千万円）で、現金資産
と不動産が半分づつ。現在全ての資産を夫婦名義で所有している。
２軒の老人介護施設を経営しているが、同居する高齢者同士の喧嘩
などがあり、入居者が怪我をすることもある。また介護をする人員
の入れ替わりも激しく、慣れない従業員が腰を痛めたり、健康を
害するなどの問題も多発し、そのような問題が万が一訴訟に発展する
などして、経営者として賠償責任を負うことになった場合に、財産
を失うことにならないように、アセットプロテクションをしておき
たいというご相談。

また、この機会に相続プランもたてたいとのことで、話をうかがって
みると、現在離婚訴訟中で失業中の４７歳の息子と、まだ幼い彼の子供
３人の養育問題、３年前に病死した娘さんが残した子供たち、そして
家族関係の問題により親戚からひきとって養子縁組をした養女など、
複雑な家族関係があるようで、ご夫婦の死後、遺産相続の争いが起きる
ことのないよう、全て詳細にわたって決めておきたいとのこと。

このご夫婦の場合、ウルトラトラストと、ファミリー・リミテッド・
パートナーシップを３つ、そして、リミテッド・ライアビリティー・
カンパニーをひとつ設立することで、資産の保護と、相続・資産計画を
両方解決することにした。トラストを１つと法人を４つ作るというのは、
ちょっと大変なことのように思えるが、これをすることによって、
以下の事が達成できる：
（１）経営するビジネスのリスクを完全に隔離できる
（２）個人の交通事故などによるリスクが財産に波及しない
（３）賃貸不動産で発生したリスクが他の財産に波及しない
（４）万が一訴訟で負けても財産を失うリスクが非常に低い
（５）自分の財産のコントロールは１００％自分が持っている
（６）相続を完全にコントロールでき、死後に問題が起きない
（７）贈与税・相続税を１００％回避できる

悪質なアパート管理会社

アパートに住んでいる知人から管理会社のずさんなサービスについて
相談を受けた。日ごろ、何か用事があって電話をかけても、ほとんど
留守番電話になっており、伝言を残してもほとんど電話が来ないそうだ。
普通なら、テナントには緊急時用の電話番号が提供されていたり、
もしくは、水周りの問題ならこの会社へ、電気関係ならこの会社へ、
など提携している修理会社の24時間の電話番号が提供されるはずである。
しかしこの管理会社はそのようなサービスが一切ない。緊急事態への
対処法をあらかじめ設定していないのは、管理会社として大きな手落ちである。

そして私の知人に緊急事態が起きた。ある週末、夕方から出かけよう
としたら、ガレージのドアが突然開かなくなったのである。リモートの
スイッチを押すと電動で開くガレージで、その日の昼間帰宅した時まで
普通に開閉できていたのが、突然動かなくなった。２個のリモートを両方
試してみたが動かないので、電池切れの可能性はない。このような緊急時
には、手動で開け閉めできるはずだが、知人はその方法を知らされていない。
実は、このガレージドアには、手動に切り替えるための鍵穴がついて
いたのだが、知人は管理会社からその肝心の鍵を受け取っていなかった。

管理会社に何度も電話したが留守電につながるばかり、３時間待っても
コールバックがなく、知人はやむなく電話帳を繰ってガレージドアの会社
を探し、手当たり次第に電話をかけた。週末の夜とあって、電話がつながった
のは１社だけ。幸いその会社はすぐに人を派遣してくれ、ガレージドアを
開けてくれた。知人はその会社に＄175ドルを支払った。

後日、管理会社にやっと電話がつながり、事情を説明し＄175ドルの費用を
管理会社が支払うように要求し、領収書を送付。１週間後、管理会社から、
事前の許可を受けずに勝手に修理をしたので、この費用は払えないとの
手紙が来た。知人は管理会社の社長と交渉したいと申し出たが、社長なる
人物は全く電話にも出ないし、１社員といくら交渉してもらちがあかない、
ということで、私に相談に来た。

私はさっそく、この管理会社が不動産の免許を持っているかどうかを調査。
その結果、会社も役員も、管理会社を営むのに必要な免許を持っていないこと
が発覚した。そこで、知人から管理会社の社長あてに、＄175ドルを10日以内
に支払わない場合は、州の不動産局へ通告するという手紙を出させた。
すると、手紙を出してから１週間後、知人の元へ＄175の小切手が届いた。

管理会社にしても、住宅ローンのブローカーにしても、ファイナンシャル
アドバイザーにしても、やりようによっては、無免許でもビジネスができて
しまうから怖い。免許がない人は、返って、免許を取り上げられる恐れが
ないから、好き勝手にやり放題をやっている。以前にも高齢のご婦人に
不適切な投資をさせたケースがあったが、その時のファイナンシャル
アドバイザーも証券の免許を持っていなかったので、証券取引委員会でも
おとがめはなく、その後、別の会社に移ってまた似たようなビジネスを続けて
いるらしい。また、不動産の免許を取り上げられたあとも、堂々と新聞広告を
だし、テレビにも出て、不動産投資家をつのるビジネスをしていた人もいる。
テレビ局や新聞社は、お金さへ払ってもらえば、詐欺師からの広告でも受ける
のだろう。

不動産、証券、保険、コントラクターなど、免許が必要な仕事については、免許が
あるかどうかを、消費者がオンラインで簡単にチェックできるようになっているの
で、是非、相手の免許を確認してから契約を結んでいただきたい。

株価と景気は人々の感情と期待に左右される

近頃どこのレストランでも、客が減って売り上げが落ちたと言っている。
ガソリン代や毎日必要な食料品が値上がりすれば、人々はまず外食の費用
を削るだろう。スターバックスも開業以来始めて赤字を計上したらしい。

株価も落ち着かない。株価というものは、投資家が事前にある予想をし、
その予想を上回る結果が出ればあがるし、下回れば下がる。いくら企業の
決算が悪化していたり、定期的に発表される経済指針や統計の結果が悪化して
いても、それが事前の予想通りであれば、あまり株価に悪影響は出ない。

今日は、株式投資のタイミングについて、テンプルトン卿という有名な
投資家が述べた言葉をご紹介しておきます。元は英語ですが、私が勝手に和訳しました。

ブルマーケット（強気の市場）は悲観論が優勢な時に生まれ、懐疑論の
中で育ち、楽観論に変わった時に頂点に達し、幸福感の絶頂の中で終焉を
迎える。悲観論が最高の時こそが買いのチャンスであり、楽観論が最高の時
こそ、売り時なのである。

今は、悲観論の真っ只中であろうか。とすれば、今は買い時である。
だが問題は、これが楽観論の時に変わるまで、あとどれくらいの期間
待たなければならないか、だろう。

ブッシュ大統領が経済救済策に署名

ブッシュ大統領が、ついに経済救済策に署名した。政府系金融機関を
救済しなければならないというプレッシャーもあり、署名せざるおえ
なかったようだ。この法律の中で、直接私たち庶民にすぐ影響が出そ
うな点をいくつか抜粋してみる。

１）コンフォーミングローン上限の永久引き上げ

上限＄625500までで、＄417000か地域の中央値の115％のどちらか
高い方が上限となる。コンフォーミングローンの上限を超えると
ジャンボローンとなり、金利が高くなる。この上限が今年一杯の
期限付きで引き上げられていたが、その金額が調整されて、期限
が撤廃された。

２）初めて家を購入する人への、政府からの＄7500ドルの無利子のローン

この＄7500は「タックスクレジット」と表記されており、2008年の
4月8日から2009年6月30日の間に初めてのマイホームを購入した人
は、所得税から＄7500を差し引くことができるというものだが、
（ただし上限は購入価格の10％まで）実際には、この金額は向こう
15年間に分割して返済せよということなので、「ローン」というべき
だろう。なお、過去３年間家を所有していない人は、初めて購入すると
みなされる。

３）家の差し押さえに直面している人の救済

サブプライムローンを貸した銀行に、借金の金額を家の現在価値の
85％まで減額させたうえで、政府の保証付の、30年固定金利のローン
にリファイナンスさせるというもの。ただし、この救済を受けた
人は、将来の家の値上がり分を、政府と半分づつ分けなければならない
という条件付。また、対象となるローンの上限は、＄550400。

４）リバースモゲージの上限引き上げと条件の緩和、および借り手の保護

A.上限を＄417000まで引き上げる（一部の地域では＄625500まで）
B.リバースモゲージを借りて新規に家を購入できるようになる
C.CO-OPの住宅にもリバースモゲージが使えるようになる
D.銀行やモゲージブローカーの手数料が少し減る
E.リバースモゲージを借りさせて、そのお金で金融商品の購入を強制する
ことを禁止する
F.リバースモゲージの借り手が受けなければならないカウンセリングの
方法などについての規制の強化

（註 CO-OPというのは、法人が物件を所有し、居住者はその法人の
株主という所有形態で、今まではリバースモゲージの適用外だった）

アメリカの生命保険を利用した相続対策

生命保険を利用した相続対策というと、相続税を支払う
資金を保険金でまかなうために、相続税の課税額相当の
生命保険を購入しておくという考え方が、多くの人が
まず考えられることだと思いますが、相続税は回避する
方法が色々ありますので、生命保険を利用して、次世代
に継承する遺産を増やすことのほうに重点をおいては
どうでしょうか？

アメリカでは、「ウェルス・トランスファー・ストラ
テジー」（Wealth Transfer Strategy＝次世代へ
富を継承する手法）という分野は、特に富裕層を対象と
するファイナンシャルプランニングにおいて非常に重要
です。その手法は数多くありますので、徐々にご紹介
したいと思いますが、今日はそれらの方法のひとつとして、
一時積み立て即時年金（SPIA）と生命保険を利用した
方法を説明します。

預貯金や個人年金など、手をつける必要がない現金資産が
ある場合で、そのまま相続になってしまうと、相続税や
相続人の支払う所得税が多額にかかるという場合には、
その資産をSPIAと生命保険に変換することで、節税にも
なり、さらに相続人が受け取る遺産の価値を高めることが
可能になります。この方法の詳細はこちらからどうぞ。

銀行の破綻はまだ続くのか？

今年になってからアメリカで破綻した銀行は５行で、2002年以降最も銀行破綻の
多い年ということになるようだ。銀行預金を保証する機関であるFDICによると、
現在、経営に行き詰っているとしてリストアップされている銀行がまだ90行あるそうだ。

昨日、新規に企業年金プランをスタートするある企業で、社員を集めての説明会を
行ったが、多くの人から、銀行に預けたり、ファンド会社に投資運用を任せる
お金の安全性についての質問が出た。どこかの新聞に、たんす預金（アメリカでは
たんすでなくてベッドのマットレスの下）が一番安全だというような風刺記事が
掲載されていたし、実際に私の顧客で、破綻したIndyMac 銀行に定期預金をしていて、
どうしていいのかわからないという人もいる。

IndyMac銀行は、数ヶ月前から、金利の高い定期預金を宣伝していたので、それに
つられてお金を新規に預けた顧客も多いようだ。ほとんどの銀行の定期預金の金利が
２％から３％という時に、５％とか６％という金利を宣伝する銀行は、疑ってかかる
必要がある。

今日は、住宅ローン貸付銀行の大手であるワコビア銀行から、モゲージブローカーに
よる仲介部門を７月２５日付けで閉鎖するという通知が来た。IndyMac銀行も、
破綻の直前に同様の通知をし、その後すぐFDICの管理下に入ったので、もしかしたら
ワコビアも危ないのだろうか？ いずれにせよ、銀行のトラブルはまだしばらく続き
そうだし、中古・新築住宅とも、販売件数が回復するきざしはないので、アメリカの
不動産業界の低迷は来年後半まで続くだろうと思う。ということは、消費の回復も
景気の本格的な回復もまだまだ先のようだ。