tag:blogger.com,1999:blog-74244244553924840452008-08-24T15:05:45.018-07:00Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comBlogger122125tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-22297524175315273752008-08-24T14:51:00.000-07:002008-08-24T15:05:45.027-07:00

アメリカ発相続・節税・投資・不動産相談室を購読して くださっている皆様、どうもありがとうございます。 実は事情により、本日付で、このブログのアドレスを 下記に変更しました。大変お手数ですが、新しいアドレス で当ブログにアクセスしていただき、右側のボタンから、 「RSSリーダーで購読する」「お気にいりブログに追加」 「Eメールで更新を受け取る」などの選択をやりなおしてください。 よろしくお願いいたします。 新しいアドレス：http://www.SouzokuUSA.com 田口 Tracy Taguchi Tel. 310-800-6333 Fax. 310-347-4331 Email: mail@tracytaguchi.com URL: www.CaliforniaFudosan.com www.LivingTrustUSA.com Blog:

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ご両親の資産を、贈与税を払わないで子供に名義変更する には、というご相談が多いです。方法はいくつかありますが、 今日はまず、ファミリー・リミテッド・パートナーシップ （FLP）を利用した贈与について簡単にご紹介します。 IRSの規定により、１個人が別の１個人に無税で贈与できる のは１年に$12000(2008年度）です。夫婦に３人の子供が いたら、１年に$72000まで贈与できます。（$12000x2x3=$72000） さて、FLPを設立して、親子が全員FLPのパートナーとなり、 FLPの所有分という形で親から子への贈与をしますと、IRSが 認可した「割引」を利用できるため、１年に$12000でなく 約$15000まで贈与できることになり、子供３人の場合、 $72000でなく約$90000まで贈与できますので、贈与を加速 することができます。 贈与税、相続税の回避については、

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-57167629825394316092008-08-22T16:35:00.000-07:002008-08-22T17:07:42.537-07:00

ほとんどの人は、よいこととわかってはいても、予防のために何かをする のは後回しにすることが多く、その結果起こってしまった事の対処にお金や 時間や気力を使うことになる。これは、アセットプロテクションでも、資産 計画でも、健康管理でも同じだ。私の同級生で最近、乳癌で亡くなった人 がいる。キャリアウーマンで仕事に没頭し、定期健診を受けていなかった ため、発見が遅れた。１年に１回だけでいいから、検診を受けてくれていれば、、、 最近相談に来た人は、投資不動産を数多く所有しており、以前から アセットプロテクションをしなければならないと、ずっと考えていたそうで、 ２年前に私のセミナーにも参加したそうだ。しかし後回しにしているうちに、 「事」が起こってしまった。 この人は会社勤めをしているサラリーマンだが、専門職の免許を所有している 関係で、弟夫婦が運営しているビジネスにオーナーとして名義を貸

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-39123017135872334502008-08-21T16:54:00.000-07:002008-08-21T17:31:18.383-07:00

最近相談を受けたケースですが、商業不動産の売却にあたり、 1031エクスチェンジで買い換えて課税を先送りする予定だったのが だめになり、急遽、不動産エージェントに紹介された投資 アドバイザーのところでトラストを設立したが、この方法が 本当に正しいかどうか見てほしいというものでした。 不動産の売値は＄200万ドルでかなりの金額のキャピタルゲインが あり、もしそのまま売れば約＄30万ドルを納税しなければなりません。 そこで、この投資アドバイザーがとった税金回避手段を分析してみると 下記のようなものでした。 まず、ある「トラスト」を設立し、買い手への売却前にこの不動産を 分割払いでこのトラストに売却する。売却金額は買い手との売買契約が 成立している金額と同額。次に、トラストが買い手に売却し、売却益は トラストが所有し、変額年金などに投資して運用する。 トラストが買い取った同じ価格で買い手

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-17734995368691712792008-08-19T16:11:00.000-07:002008-08-19T16:37:10.431-07:00

昨日の続きで、トラストに関して最近ご相談を受けたケースですが、 「トラストを利用することにより、自分名義の財産を誰かが探そうと しても見つからないようにできますか？」というご相談がありました。 トラストには色々な種類がありますが、アセットプロテクション効果 や、相続税回避効果のあるトラストを使った場合、そのようなトラスト が所有している財産は、ご自身の個人名では出てきません。そのような トラストは普通、トラスト自体が、個人のソーシャル･セキュリティー 番号とは別に、トラストの納税番号を持っていますので、個人の納税 番号で検索しても出てきません。 一方、リビングトラストの場合は、個人名も出てきます。たとえば、 山田太郎さんという人が、Yamada Trustという名前のリビング トラストを作り、不動産の名義をそのトラストに移したとしますと、 不動産所有者のデータベースには、Taro

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-38300592667104885002008-08-18T15:13:00.000-07:002008-08-18T16:28:53.225-07:00

最近続けて何件か、トラストに関するご相談を受けましたので、順に ご紹介したいと思います。 まず最初の１件は、キャピタルゲイン税の節税のためにトラストを設立 したものの、ファイナンシャルプランナーにすすめられるままに、全く 知らない法人をトラスティー（トラストの管理人）に任命してしまった ところ、トラストに入っているはずのお金がどこへ行ったのか わからなくなってしまったというご相談でした。 トラストには大きく分けて、リボーカブルトラストとイレボーカブル トラストの２種類があります。節税効果があり、アセットプロテクション にもなるのは、イレボーカブルの方ですが、イレボーカブルトラストに は利点が多いものの、大きな難点は、第三者がトラスティーにならなけ ればならないことです。 トラスティーになる人は法律的にトラストの資産を正直に、相続人の 為になるように、そしてトラストを作った人の指示に

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-55052095789569334742008-08-09T14:37:00.000-07:002008-08-09T15:05:39.609-07:00

今日のご相談は、市内で老人介護施設を運営する７０代のご夫婦。 このご夫婦の純資産は約400万ドル（約4億2千万円）で、現金資産 と不動産が半分づつ。現在全ての資産を夫婦名義で所有している。 ２軒の老人介護施設を経営しているが、同居する高齢者同士の喧嘩 などがあり、入居者が怪我をすることもある。また介護をする人員 の入れ替わりも激しく、慣れない従業員が腰を痛めたり、健康を 害するなどの問題も多発し、そのような問題が万が一訴訟に発展する などして、経営者として賠償責任を負うことになった場合に、財産 を失うことにならないように、アセットプロテクションをしておき たいというご相談。 また、この機会に相続プランもたてたいとのことで、話をうかがって みると、現在離婚訴訟中で失業中の４７歳の息子と、まだ幼い彼の子供 ３人の養育問題、３年前に病死した娘さんが残した子供たち、そして 家族関係の問題により

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アパートに住んでいる知人から管理会社のずさんなサービスについて 相談を受けた。日ごろ、何か用事があって電話をかけても、ほとんど 留守番電話になっており、伝言を残してもほとんど電話が来ないそうだ。 普通なら、テナントには緊急時用の電話番号が提供されていたり、 もしくは、水周りの問題ならこの会社へ、電気関係ならこの会社へ、 など提携している修理会社の24時間の電話番号が提供されるはずである。 しかしこの管理会社はそのようなサービスが一切ない。緊急事態への 対処法をあらかじめ設定していないのは、管理会社として大きな手落ちである。 そして私の知人に緊急事態が起きた。ある週末、夕方から出かけよう としたら、ガレージのドアが突然開かなくなったのである。リモートの スイッチを押すと電動で開くガレージで、その日の昼間帰宅した時まで 普通に開閉できていたのが、突然動かなくなった。２個のリモートを両方 試

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-5629978376994198012008-07-31T17:05:00.000-07:002008-07-31T17:37:47.559-07:00

近頃どこのレストランでも、客が減って売り上げが落ちたと言っている。 ガソリン代や毎日必要な食料品が値上がりすれば、人々はまず外食の費用 を削るだろう。スターバックスも開業以来始めて赤字を計上したらしい。 株価も落ち着かない。株価というものは、投資家が事前にある予想をし、 その予想を上回る結果が出ればあがるし、下回れば下がる。いくら企業の 決算が悪化していたり、定期的に発表される経済指針や統計の結果が悪化して いても、それが事前の予想通りであれば、あまり株価に悪影響は出ない。 今日は、株式投資のタイミングについて、テンプルトン卿という有名な 投資家が述べた言葉をご紹介しておきます。元は英語ですが、私が勝手に和訳しました。 ブルマーケット（強気の市場）は悲観論が優勢な時に生まれ、懐疑論の 中で育ち、楽観論に変わった時に頂点に達し、幸福感の絶頂の中で終焉を 迎える。悲観論が最高の時こそが

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ブッシュ大統領が、ついに経済救済策に署名した。政府系金融機関を 救済しなければならないというプレッシャーもあり、署名せざるおえ なかったようだ。この法律の中で、直接私たち庶民にすぐ影響が出そ うな点をいくつか抜粋してみる。 １）コンフォーミングローン上限の永久引き上げ 上限＄625500までで、＄417000か地域の中央値の115％のどちらか 高い方が上限となる。コンフォーミングローンの上限を超えると ジャンボローンとなり、金利が高くなる。この上限が今年一杯の 期限付きで引き上げられていたが、その金額が調整されて、期限 が撤廃された。 ２）初めて家を購入する人への、政府からの＄7500ドルの無利子のローン この＄7500は「タックスクレジット」と表記されており、2008年の 4月8日から2009年6月30日の間に初めての

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生命保険を利用した相続対策というと、相続税を支払う 資金を保険金でまかなうために、相続税の課税額相当の 生命保険を購入しておくという考え方が、多くの人が まず考えられることだと思いますが、相続税は回避する 方法が色々ありますので、生命保険を利用して、次世代 に継承する遺産を増やすことのほうに重点をおいては どうでしょうか？ アメリカでは、「ウェルス・トランスファー・ストラ テジー」（Wealth Transfer Strategy＝次世代へ 富を継承する手法）という分野は、特に富裕層を対象と するファイナンシャルプランニングにおいて非常に重要 です。その手法は数多くありますので、徐々にご紹介 したいと思いますが、今日はそれらの方法のひとつとして、 一時積み立て即時年金（SPIA）と生命保険を利用した 方法を説明します。 預貯金や個人年金など、手をつける必要がない現金資産が ある場合で

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今年になってからアメリカで破綻した銀行は５行で、2002年以降最も銀行破綻の 多い年ということになるようだ。銀行預金を保証する機関であるFDICによると、 現在、経営に行き詰っているとしてリストアップされている銀行がまだ90行あるそうだ。 昨日、新規に企業年金プランをスタートするある企業で、社員を集めての説明会を 行ったが、多くの人から、銀行に預けたり、ファンド会社に投資運用を任せる お金の安全性についての質問が出た。どこかの新聞に、たんす預金（アメリカでは たんすでなくてベッドのマットレスの下）が一番安全だというような風刺記事が 掲載されていたし、実際に私の顧客で、破綻したIndyMac 銀行に定期預金をしていて、 どうしていいのかわからないという人もいる。 IndyMac銀行は、数ヶ月前から、金利の高い定期預金を宣伝していたので、それに つられてお金を新規に預けた顧客も多いようだ

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-51392901666449458272008-07-18T14:27:00.000-07:002008-07-18T16:25:15.678-07:00

カリフォルニア州の多くの地域で、まだ住宅価格の下落が続いている が、固定資産税の基準となる評価額が、実際の市場価格より高く評価 されているという方も多いのではないだろうか。そのような場合には 評価額を下げてもらうように、見直しを申請できる。 固定資産税（プロパティータックス）は、家が売却された時点で、その 販売価格を基準に決められ、その後毎年１?２％づつ騰がっていく。 固定資産税は、７月１日から翌年の６月３０日を会計年度として課税される が、毎年１月１日に評価額の見直しがされて、翌会計年度の課税額が決定される。 そこで納税者が固定資産税の請求書を受け取った際に、それに記載されて いる評価額が実際の市場価格より高いと思う場合には、該当する不動産が ある郡のアセッサー（Accessor）に、所定の用紙を使って評価額の見直し を申請する。この申請期限は、その年の１２月３１日で、申請用紙は、

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また銀行が破綻して取り付け騒ぎが起きている。政府系の２大住宅ローン 金融機関も危機に陥っており、いよいよ１０年前の日本の金融危機のようになるのだろうか？ さてこのような金融不安が起こったときに、銀行に預金したお金は １０万ドルまでは何があっても安全が保証されているから安心 だというのが、一般の人々が信じていることである。 確かにＦＤＩＣに加盟している銀行であれば、預金は預金者一人 につき＄１０万ドルまで、ＦＤＩＣが保証する。しかし、ＦＤＩＣ とは政府が運営している機関でも何でもなく、銀行がお金を出し 合って運営している会社に過ぎない。そして加盟銀行がＦＤＩＣへ 積み立てている金額は、預金者から預かっているお金１ドルに対して およそ２５セント程の金額だといわれている。複数の銀行が相次いで 破綻し、ＦＤＩＣに十分な資金がなければ、全ての預金者への返金はできない。 一方生命保険会社の

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最近下記のようなご相談を受けた。 日本人のご夫婦で、妻の母親から頭金を借りて十数年年前に住宅を購入した。 昨今のアメリカの住宅市場の混乱もあって、母親は最近心配になり、 住宅ローンの返済状況を見せて欲しいと要求。最新の明細書を見て、 残高が最初に借りた金額より増えているにびっくりし、これではもう信用 ならないと、住宅の名義に自分の名前を入れるか、売却して貸したお金を 返済して欲しいと言い出した。娘夫婦としては、今は家を売るのが難しい上に、 売れたとしてもかなり安くしか売れないので、なんとかほかの方法で解決 したいということで、私のところへ相談にみえた。 家の名義に母親を加えれば、贈与になってしまい、IRSに申告しなければ ならず、日本で贈与税が発生する可能性もある。また家の名義に母親を 入れることは、将来売る時に面倒になるばかりか、エステートプラン上も お勧めはできない。そこで、家に

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日々相談を受ける中で特に心が痛むのは、高齢の日本人のご婦人で 収入も財産もほとんどなく、英語ができないという人の場合である。 夫の方が先に亡くなる場合が多いから、必然的に高齢者には女性が 多くなる。また、アメリカに長く住んでいた日本人でも、専業主婦 だった女性の場合、英語ができない人が非常に多い。夫がアメリカ 人だった場合でさえも、英語をあまり覚えなかったという女性がかなり いる。（夫婦間の意志の疎通は言葉が通じなくてもできる場合が多いようだ） このような未亡人で、夫が大きな財産を残してくれた人か、夫が 軍人だったとか政府関係の機関に勤めていたために、夫の死後も 十分な年金や医療保険が受けられている人は非常にラッキーだが、 そうでない女性たちで、英語が話せないために、まわりの人々に 騙されたり、ソーシャルセキュリティーとか、生活保護とか、 メディカルなどを受ける権利があるのに手続

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今週はパサデナに本社を置く中堅住宅ローン会社が、モゲージ部門を 大幅に削減して4000人を解雇するというニュースで始まった。その後 ローカルの小さな銀行が破綻寸前といううわさが広がり、全米でも 金融機関のトラブルはまだまだ悪化しているようだ。 差し押さえ件数も一向に減らないので、政府の指導もあって、銀行は、 返済不能に陥っているホームオーナーをなんとか助けようという努力をし始めている。 さて皮肉なことに、差し押さえに直面したオーナーのうち、ローンの 残高が多いケースほど、銀行はなんとか優先的に援助しようと努力し、 残高が少ないケースは、そのまま競売にかける傾向がある。というのは、 残高が多ければ、競売にかけても売りにくいし、全額の回収は困難なので、 なんとかしてそのまま返済を続けてもらったほうが銀行にとっては得だからである。 反対にローン残高の少ない家は、売却して借金を回収

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最近、親しい人が突然入院して連絡がとれなくなった。家族の 話では下痢と嘔吐が続き、緊急病院へ連れていったら入院になった とのこと。その人と昨日１週間ぶりに連絡がとれ、血圧を下げる薬 の副作用で腎臓が機能不全になったのが原因だったとのことだ。 健康保険や生命保険を申請する人の中に、コレステロールを 抑える薬か、血圧を下げる薬を常用している人が非常に多い。 ５０歳以上の男性の申請者のうち７割以上は、どちらかを服用して いると言ってもよいくらいだ。 なぜこんなに多いのか？血圧とコレステロール値の基準は、過去 何度か引き下げら、それによって高血圧、高コレステロールと 診断される人が大幅に増えたというが、それは薬を売るために製薬会社 が圧力をかけてしたことではないのか？ 医者に薬を処方されれば誰でも信用して服用してしまうけれども、血圧 を下げるために、あるいはコレステロール値を下げるために薬

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先週の土曜日に、トラスト、相続、リタイアメントのセミナーを行いました。 今回の会場はダウンタウン、リトル東京のミヤコホテルで、２６名の方が ご参加くださいました。 さて、セミナーの参加者のお一人から、「日本では相続税を支払うのが 当たり前なのに、アメリカでは相続税を避ける方法があるなんて信じられ ない」というご意見が出ました。 この方は、トラストを使って相続税を避けることが、悪い事のように 思っていらっしゃるのかもしれません。しかし私は、相続税は避けて 当たり前だと考えています。私たちは生きている間、税金を支払い続け ます。もちろん税金によって、社会生活に不可欠な各種の公共施設や サービスが維持されるわけですので、税金を支払うことは必要です。 しかし、人が死ぬことに税金をかける必要はないのではないかと思います。 先祖代々から受け継いだ不動産や、親が一生をかけて築いた資産から、 多額

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１週間ほど、テレビも見ずラジオも聞かず、インターネットもない生活をして 帰って来たら、株価が大きく下がっており、隣近所の家が新しく３軒も売りに 出ていました。 ガソリン価格もさらに上がっており、１９歳の娘が、移動には車でなく なくバスを使うことにすると宣言しました。アルバイト代ではガソリン代を まかなえなくなって来たとのこと。 食料を仕入れにマーケットへ行くと、ついに玉子が値上がりしていました。 １週間前まで、１パック９９セントの価格を保っていた行きつけの店が、 ついに、１パック＄１ドル１２セントに値上げしていました。 お客様のリタイアメントのプランをたてる時に、インフレを年３％として 見積もっていますが、現状のような激しい物価上昇が続けば、３％の 見積もりで作ったリタイアメントの計画は大きく狂って来ます。 ガソリン価格、穀物の価格上昇はいったいどこまで行くのか、アメリカ経済は

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前回までの３回で、ＬＬＣやＬＰなどの法人を使って資産を守る方法に ついて書きましたが、今回は、「ネバダアセットプロテクショントラスト」 という、その名もずばり、資産を守るためのトラストについて書きます。 このトラストに入れる資産として適しているのは、危険度の高い「おもちゃ」 すなわち、車、飛行機、ボート、トラック、ＲＶなどや、アパートなど賃貸 不動産、そして商業不動産です。 このトラストは比較的新しく、１９９９年にネバダで制定されました。 ネバダのトラストとは言っても、全米どこに住んでいる人でも利用でき ますし、全米どこにある財産でも、このトラストに入れることができます。 ＬＬＣやＬＰなどの法人を利用することと比較しての、ネバダアセット プロテクショントラストの利点は、メンテナンスにかかる時間や費用が 少ないということでしょうか。トラストですので、ＬＬＣなどのように、 年１回の総会

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私のお客様で資産保全のために所有する不動産を去年ＦＬＰに名義変更した 投資家がいる。ＦＬＰとは、「ファミリー・リミテッド・パートナーシップ」 で、資産保全のツールとしてよく利用される法人である。 さて、法人に不動産の名義を移行する場合注意が必要なことのひとつは、 プロパティータックス（固定資産税）の見直しをされないようにすることである。 最近購入したばかりの不動産なら別だが、７年か８年以上前に購入した不動産 なら、購入した時の価格は現在の市場価格よりかなり低いはずである。 固定資産税は購入時の価格がベースになっているから、現在の市場価格で 見直しをされてしまうと、課税額が一挙にあがる可能性がある。 固定資産税は、売買などで名義変更があるたびに見直されるが、配偶者間、 親子間、曾祖父母と孫との間の名義変更の場合には見直しはないことになって おり、トラストやＦＬＰ，ＬＬＣ（

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-50585170845695910652008-06-08T15:14:00.000-07:002008-06-08T16:30:17.758-07:00

先週、売りに出していた顧客の住宅に、買いたいという オファーが入った。オファーは、売り手の希望価格より５％ 低い価格だったが、これは今の住宅市場ではノーマルの範囲内 である。このオファー価格に対し、売り手と相談の結果、希望 販売価格とオファー価格との中間価格で「カウンターオファー」 を返し、それを買い手が承諾してめでたく交渉成立となった。 さて、このようなオファーと、それに対して返事を返す、 カウンターオファーのやり取りは、なかなか妥協点が見つからず に何回も続く場合もあるし、今回のように１往復で完了する場合 もある。交渉内容は価格だけではなく、契約条件の細部や、利用 する各種サービス会社の指定などにも及ぶ。 これらの交渉はすべて売り手の代理人である不動産会社と 買い手の代理人である不動産会社の間で行うので、売り手と 買い手が直接話すことはまずない。交渉をどうまとめるかは、

Tracyhttp://www.blogger.com/profile/10397597385385248866noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-84093119945278757932008-06-05T15:33:00.000-07:002008-06-05T17:40:48.007-07:00

今回はＬＰ（リミテッドパートナーシップ）についてご説明します。 ＬＰはパートナーシップですので、最低２人のパートナー、すなわち ジェネラルパートナーとリミテッドパートナーが必要です。そして、 ジェネラルパートナーは、無限の個人責任を負います。そのため、 個人がジェネラルパートナーになるのはリスクが大きすぎるので、 ＬＬＰ（リミテッドライアビリティーカンパニー）をジェネラル パートナーにするのが一般的に用いられている方法です。ということは、 ＬＰを使う場合は、ＬＬＣも一緒に設立する場合が多いです。 賃貸物件のアセットプロテクションの方法としては、ＬＰを物件の オーナーにして、ＬＬＣをジェネラルパートナーに、トラストを リミテッドパートナーに、という方法が多く使われます。この場合、 ＬＬＣは管理会社の業務をする法人で、資産は一切保有して いないので、訴訟などが起こっても、ＬＰの保有する資産

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自分の家のローンを早く完済してしまって「借金なし」になることは、 ファイナンシャルプランニングの立場から見た場合、良いことなので しょうか？多くの人は、早くローンを完済した方が、その分銀行に払う 利子を節約できるので得だからとか、住宅ローンの返済がなくなれば 生活も楽になるし、その分貯蓄もできる、一家の大黒柱に万が一のこと があっても家族には少なくても家があるので安心だ、というような 考え方から、少しでも早くローンを返済しようと、３０年ローンを １５年ローンにしたり、元本を毎月少しづつ余分に返済したり、 あるいは月に１回の返済を隔週にすることで、数年早く完済しようとしたりします。 しかしながら、家がいくら「フリー＆クリア」でも、緊急でお金が 必要になった時に、家からＡＴＭマシーンのように現金をすぐ引き出す ことはできません。緊急で家を担保にローンをしようとしても、その時 には高齢で収入

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