アパート経営Q & A

私はカリフォルニア州で、２０年間、アパートおよび賃貸住宅の管理を経験しました。家賃の取立てにボディーガードや護身用具が必要な、治安の悪い場所のアパートを管理したこともあります。また家賃を払わないテナントや、麻薬取引をしているテナントの追い出しのために、裁判所へ出向いたことも何回もあります。さらには、アパートを管理会社に任せていたところ、その管理会社に騙されて、最終的にはそのアパートを手放さなければならなかったこともあります。賃貸不動産の管理は、簡単ではありません。良いテナントを入れることが、成功の第一歩ですが、人種の混ざったこの国では、それも簡単ではありません。このページには、アパート経営に関して皆様から寄せられた質問と、その回答を掲載します。

●質問

Q1．テナントが不注意で窓ガラスを壊したので、自費で修理するように言いましたが、一向に修理しようとしません。どうしたらいいですか？

Q２．賃貸しているコンドミニアムには、電話のジャックが２つあり、リビングルームのジャックは問題ないのですが、ベッドルームのジャックは壊れています。テナントから、ベッドルームのジャックを修理するように請求されているのですが、修理する義務がありますか？

Q３．初めて家を賃貸します。賃貸申し込み書とテナントさん選びの注意点を教えてください。

Q４．テナントが先月のレントを１部支払わず、今月分も１週間以上遅れています。どうしたらいいですか？

Q５．現在賃貸している家に、自分が入居したいのですが、何日前にテナントに告知しなければなりませんか？

Ｑ６．一軒家を貸していたのですが、住んでいたテナントがなんの通告もなしに引越してしまったようで、窓からのぞいてみると家のなかは空っぽになっているようなんですが、ロックを取り替えて新しいテナントを入れていいのでしょうか？契約は月ぎめ（Month to Month）です。

Ｑ７．私が所有するアパートの１戸に入居しているテナントから、1ヶ月後に引っ越すという通告を受け取りました。このテナントとは１年のリース契約を交わしており、契約はまだあと6ヶ月残っていますが、途中解約して出ても構いません。ただし、預かっている保証金（レントの2ヶ月分）は返金しないつもりですが、それで大丈夫でしょうか？

●回答

Q1．テナントが不注意で窓ガラスを壊したので、自費で修理するように言いましたが、一向に修理しようとしません。どうしたらいいですか？

A1．そのような場合は、まずテナントに書面で修理をうながしてください。それでもテナントが修理をしない場合は、オーナーが修理して、かかった費用の支払いをうながす書面を出してください。この場合、何月何日までに支払いがない場合は、保証金から差し引く旨を明記してください。それで支払いがなければ、最終的には保証金から差し引くしかないでしょう。

A２．カリフォルニア州の法律では、オーナーは賃貸物件に、正常に通じている電話のジャックをひとつ備え付けることが義務づけられています。しかし、２つ目のジャックを修理することははオーナーの義務ではないので、テナントさんが修理するべきでしょう。

Q３．初めて家を賃貸します。賃貸申し込み書とテナントさん選びの注意点を教えてください。

A３．（１）まず、賃貸申込書と契約書は、必ず法律に添って作られているものを使うこと。（２）Imcomplete or inaccurate application is a reason to be disqualified or not approved. という文章を必ず申込書に挿入して、そのすぐ下にサインをもらってください。（３）電話番号は、家、会社、携帯など、なるべくたくさんもらってください。（４）"Do you have pets?"では正直な答えを得られる可能性が少ないので、 "How many animals or pets do you have?"と聞いてください。（５）同様に、以前にアパートから家賃未払いで追い出されたことがあるかどうかを聞くのに、"Have you been evicted?"ではなく、 "How many evictions or unlawful detainer actions have been filed on you?"と質問してください。（６）家族構成とか、子供についての質問は注意が必要です。家族とか子供という言葉を使わないで、一緒に住む人の名前と誕生日、というフレーズに置き換えてください。

Q４．テナントが先月のレントを１部支払わず、今月分も１週間以上遅れています。どうしたらいいですか？

A４．すぐに、"Three Day Notice to Pay or Quite"を手渡してください。このNoticeには、延滞料やODチェックの手数料などは加算しないで、未払いのレントの金額だけを書いてください。そして、３日間が過ぎてもテナントがレントを支払わない場合は、裁判を起こすことになりますので、Eviction専門の弁護士に依頼するのがよいでしょう。

Q５．現在賃貸している家に、自分が入居したいのですが、何日前にテナントに通告しなければなりませんか？

A５．そのテナントさんが１年以上住んでいるのなら、６０日前通告(Sixty Day Notice of Termination of Tenancy)、１年未満なら３０日前の通告(Thirty Day Notice of Termination of Tenancy) が必要です。

Ａ６．いいえ。カリフォルニア州の法律に添ってて手続きをしなければなりません。まず、最低１４日間分のレントが未払いなら、「Belief of Abandonment」という通告をそのテナントに配達するか、ファーストクラス郵便で郵送します。郵送先はわかっている限りのそのテナントの最後の住所です。この通告をテナントが受け取ってから１５日、もしくは郵送の場合は発送後１８日が経過すると、テナントはこの住居を放棄したとみなされ、オーナーはロックを付け替えて新しいテナントに賃貸することができます。

Ａ７．テナントがリース契約に違反したからという理由で、自動的に保証金を返さなくてよいということにはなりません。リース契約にある、「テナントは、リース契約が終了するまでの全期間のレントを支払う義務がある」、ということと、保証金の取り扱いは、別々にそれぞれの法律に添って取り扱わなければならず、この２つを混ぜ合わせて勝手なルールを作ることはできません。カリフォルニア州の法律では、リースの途中でテナントが解約を申し出た場合、大家さんはすぐに新しいテナントを探す広告を出さなければならず、新しいテナントが入居するまでの間のレントは、リース契約の途中で引っ越すテナントに責任がありますが、それ以上の金額を請求することはできません。保証金からは、未払いのレントは差し引いてよいので、もし2ヶ月以上の期間その部屋が空いてしまったら、結果的には保証金は返却しなくてよいことになります。そして、レントのロスが保証金を上回った場合には、スモールクレームコートで訴えることができます。反対に、もし次のテナントがすぐに見つかってレントのロスが全くなければ、保証金から差し引くことができるのは、通常の規則にそって、掃除代と破損した物の修理代とか買換え代のみです。

今後随時、Q＆Aを追加していきますので、定期的にアクセスしてください。