相続税は払う必要はない税金と考えます

先週の土曜日に、トラスト、相続、リタイアメントのセミナーを行いました。
今回の会場はダウンタウン、リトル東京のミヤコホテルで、２６名の方が
ご参加くださいました。

さて、セミナーの参加者のお一人から、「日本では相続税を支払うのが
当たり前なのに、アメリカでは相続税を避ける方法があるなんて信じられ
ない」というご意見が出ました。

この方は、トラストを使って相続税を避けることが、悪い事のように
思っていらっしゃるのかもしれません。しかし私は、相続税は避けて
当たり前だと考えています。私たちは生きている間、税金を支払い続け
ます。もちろん税金によって、社会生活に不可欠な各種の公共施設や
サービスが維持されるわけですので、税金を支払うことは必要です。

しかし、人が死ぬことに税金をかける必要はないのではないかと思います。
先祖代々から受け継いだ不動産や、親が一生をかけて築いた資産から、
多額の相続税を払うか払わないかは、選択できるべきではないかと思います。

相続税を払わずに次世代に資産をそのまま渡したい人は、しかるべき
手段をとって相続税を避け、子供や親族に資産を渡すよりも、国や州に
相続税として払いたい人は、そのようにすればよいのではないでしょうか。

ちなみに、相続税をゼロにするトラストの情報はこちらからご覧いただけます。

ガソリン、玉子、株価、経済

１週間ほど、テレビも見ずラジオも聞かず、インターネットもない生活をして
帰って来たら、株価が大きく下がっており、隣近所の家が新しく３軒も売りに
出ていました。

ガソリン価格もさらに上がっており、１９歳の娘が、移動には車でなく
なくバスを使うことにすると宣言しました。アルバイト代ではガソリン代を
まかなえなくなって来たとのこと。

食料を仕入れにマーケットへ行くと、ついに玉子が値上がりしていました。
１週間前まで、１パック９９セントの価格を保っていた行きつけの店が、
ついに、１パック＄１ドル１２セントに値上げしていました。

お客様のリタイアメントのプランをたてる時に、インフレを年３％として
見積もっていますが、現状のような激しい物価上昇が続けば、３％の
見積もりで作ったリタイアメントの計画は大きく狂って来ます。

ガソリン価格、穀物の価格上昇はいったいどこまで行くのか、アメリカ経済は
今からどの方向へ行くのか、、、　
休暇が終わった途端に、厳しい現実に引き戻されて思考がついて行かない昨日今日でした。

訴訟から財産を守る その４

前回までの３回で、ＬＬＣやＬＰなどの法人を使って資産を守る方法に
ついて書きましたが、今回は、「ネバダアセットプロテクショントラスト」
という、その名もずばり、資産を守るためのトラストについて書きます。

このトラストに入れる資産として適しているのは、危険度の高い「おもちゃ」
すなわち、車、飛行機、ボート、トラック、ＲＶなどや、アパートなど賃貸
不動産、そして商業不動産です。

このトラストは比較的新しく、１９９９年にネバダで制定されました。
ネバダのトラストとは言っても、全米どこに住んでいる人でも利用でき
ますし、全米どこにある財産でも、このトラストに入れることができます。

ＬＬＣやＬＰなどの法人を利用することと比較しての、ネバダアセット
プロテクショントラストの利点は、メンテナンスにかかる時間や費用が
少ないということでしょうか。トラストですので、ＬＬＣなどのように、
年１回の総会を開かなければならないというような規則はありません。
また、このトラストに資産を所有させている場合、オーナーが誰なのかを
見つけるのはかなり困難になります。また、設立コストが、他の資産保護
効果のあるトラストと比較して安いので、複数のトラストを持つことも難しくありません。（つづく）

固定資産税見直しについてお役所との争い

私のお客様で資産保全のために所有する不動産を去年ＦＬＰに名義変更した
投資家がいる。ＦＬＰとは、「ファミリー・リミテッド・パートナーシップ」
で、資産保全のツールとしてよく利用される法人である。

さて、法人に不動産の名義を移行する場合注意が必要なことのひとつは、
プロパティータックス（固定資産税）の見直しをされないようにすることである。
最近購入したばかりの不動産なら別だが、７年か８年以上前に購入した不動産
なら、購入した時の価格は現在の市場価格よりかなり低いはずである。
固定資産税は購入時の価格がベースになっているから、現在の市場価格で
見直しをされてしまうと、課税額が一挙にあがる可能性がある。

固定資産税は、売買などで名義変更があるたびに見直されるが、配偶者間、
親子間、曾祖父母と孫との間の名義変更の場合には見直しはないことになって
おり、トラストやＦＬＰ，ＬＬＣ（リミテッド・ライアビリティー・カンパニー）
への移行でも、元の所有者と、新しい所有者である法人の所有者が同じか、
それが上記の例外にあたる親族の場合には、見直しはないはずである。

ところが私の顧客の場合、ロサンゼルス郡、オレンジ郡、ベンチュラ郡に所有
する物件については見直しはなくスムーズに名義変更が終了したが、
サンバラディーノ郡の税金担当者だけが、税金の見直しを強行した。これに
対して、何度か異議申し立てを行い、半年ほどかかって、「上告」の
手続きを経たあげく、やっとこちらの言い分が通った。

お役所の役人というのは、融通がきかず、自分の意見に固執してミスを
認めようとしない人が多いのはなぜか？もちろんそういう役人ばかりでは
なく良心的な人も多いが、私は役人についてはあまり良い経験がない。
とにかく、相手が役所であろうとも、間違いは間違い、とことん戦わなければならない。

不動産売買の交渉と不動産エージェントの相性

先週、売りに出していた顧客の住宅に、買いたいという
オファーが入った。オファーは、売り手の希望価格より５％
低い価格だったが、これは今の住宅市場ではノーマルの範囲内
である。このオファー価格に対し、売り手と相談の結果、希望
販売価格とオファー価格との中間価格で「カウンターオファー」
を返し、それを買い手が承諾してめでたく交渉成立となった。

さて、このようなオファーと、それに対して返事を返す、
カウンターオファーのやり取りは、なかなか妥協点が見つからず
に何回も続く場合もあるし、今回のように１往復で完了する場合
もある。交渉内容は価格だけではなく、契約条件の細部や、利用
する各種サービス会社の指定などにも及ぶ。

これらの交渉はすべて売り手の代理人である不動産会社と
買い手の代理人である不動産会社の間で行うので、売り手と
買い手が直接話すことはまずない。交渉をどうまとめるかは、
それぞれの不動産会社に籍を置き、当該の売買を担当する
セールスマンである不動産エージェントの腕にかかっている。

不動産エージェントは不動産が売れれば手数料収入が入るが
売れなければ収入はゼロなので、なんとか話をまとめたい。
売り手側も買い手側も不動産エージェント同士、お互いに
その辺は同じ立場であり、何とか自分の顧客が納得するように
したい。とは言っても、自分が代理を務める顧客に対して
大きな責任を負っており、顧客の利益を最優先させる義務がある。

また、不動産エージェント同士が「馬が合わない」ということ
もたまにある。オファーの内容よりも、相手方のエージェントの
態度が失礼だったり、あまりにも無理な交渉をしてきたりという
ことがあると、それが理由でそのオファーはとりたくないという
こともままある。不動産の売却手続きが終了するまでには、
売買契約が成立したあと１ヶ月から1ヶ月半かかるのが普通で、
その間お付き合いを続けなければならない相手なので、嫌な
相手との間で契約を交わすのはなるべくなら避けたいということもある。

今回は、礼儀正しく、交渉内容も妥当であったので、スムースに
事が運んで幸いだった。

訴訟から財産を守る その３

今回はＬＰ（リミテッドパートナーシップ）についてご説明します。
ＬＰはパートナーシップですので、最低２人のパートナー、すなわち
ジェネラルパートナーとリミテッドパートナーが必要です。そして、
ジェネラルパートナーは、無限の個人責任を負います。そのため、
個人がジェネラルパートナーになるのはリスクが大きすぎるので、
ＬＬＰ（リミテッドライアビリティーカンパニー）をジェネラル
パートナーにするのが一般的に用いられている方法です。ということは、
ＬＰを使う場合は、ＬＬＣも一緒に設立する場合が多いです。

賃貸物件のアセットプロテクションの方法としては、ＬＰを物件の
オーナーにして、ＬＬＣをジェネラルパートナーに、トラストを
リミテッドパートナーに、という方法が多く使われます。この場合、
ＬＬＣは管理会社の業務をする法人で、資産は一切保有して
いないので、訴訟などが起こっても、ＬＰの保有する資産には
債権者の取立ては及びません。また、トラストをリミテッドパートナー
にしていることで、アセットプロテクションだけでなく、エステート
プランニング（相続計画、資産計画）の面もカバーすることができます。

さて、いくつもの不動産を所有している方からのご質問で一番多いのが、
法人をいくつ作ったらいいのか、ということです。リスクを隔離すると
いう目的から、資産はいくつかの法人なりトラストに分けて入れる方が
よく、全部の財産をひとつの法人に入れるのは危険です。しかし、
ひとつのアパートにひとつの法人を作る必要はなく、物件のタイプで
分ける、エリアで分ける、テナントのタイプで分ける、など、何件か
づつをまとめるようにして、コストとベネフィットのバランスをとる
ようにしなければなりません。（つづく）

住宅ローンは早く返済したほうが本当に得なのか？

自分の家のローンを早く完済してしまって「借金なし」になることは、
ファイナンシャルプランニングの立場から見た場合、良いことなので
しょうか？多くの人は、早くローンを完済した方が、その分銀行に払う
利子を節約できるので得だからとか、住宅ローンの返済がなくなれば
生活も楽になるし、その分貯蓄もできる、一家の大黒柱に万が一のこと
があっても家族には少なくても家があるので安心だ、というような
考え方から、少しでも早くローンを返済しようと、３０年ローンを
１５年ローンにしたり、元本を毎月少しづつ余分に返済したり、
あるいは月に１回の返済を隔週にすることで、数年早く完済しようとしたりします。

しかしながら、家がいくら「フリー＆クリア」でも、緊急でお金が
必要になった時に、家からＡＴＭマシーンのように現金をすぐ引き出す
ことはできません。緊急で家を担保にローンをしようとしても、その時
には高齢で収入もなく、銀行は融資してくれないかもしれないのです。
これでは、いくら含み益があろうが、全く使えない資産です。

また家の価値は市場の状況で上下するので、昨今のような不動産市場の
落ち込みがあると、２年前には９０万ドルだった家が、今は６０万ドル
に下がるということがあり、これは、Ｓ＆Ｐ５００などのインデックスに
投資しておくよりも、リスクの大きな投資になりかねません。

それならばいっそ、家を担保に、自分の返済能力の範囲でぎりぎり
一杯のローンをし、それを家から切り離して、安全な方法で運用したらどうでしょうか？

昨年からアメリカの住宅価格が下降し続けていますが、住宅の含み益
を担保に借りたお金を消費に回していた人達が、住宅価格の下降に
よりそれができなくなった事が一時大きな話題となっていました。

このように、家の含み益を消費に回すのはよくありません。しかし、
家の含み益は、住宅価格が落ち込めばいっぺんに価値が下がってしまう
か、場合によっては全く消滅してしまう可能性さえあるものであり、
家の含み益がいくらあっても、万が一の時にすぐ現金化して使うことも
できなければ、その含み益によって利息を生むこともできないものです。
すなわち、家の含み益というものは、全くリターンは生まない資産
といえますので、家の含み益としておいておくよりも、もっと良い
方法で運用したらどうでしょうか？　（つづく）

墓の下から財産をコントロールするトラスト

2度目、３度目の結婚をした人が、前の結婚でもうけた子供への
相続を確保したい場合にはどうしたらよいでしょうか？
現在の配偶者と一緒に相続プランを作成し、前の結婚での子供
たちへの遺産配分を決めておいたとします。しかし、もし
自分が先に死んでしまったら、自分の死後、残された配偶者が
遺産の管理の全権を持ちますので、相続人を削除したり変更
してしまう可能性があります。

あるいは、年の離れた若い妻を持っている夫が、この妻との
間の実の子供たちを相続人に指定してリビングトラストを
作っておいたとします。この夫の死後、若い妻は、若い男性
と再婚したとします。そうすると、この再婚相手次第では、
財産を全部使ってしまい、子供たちへは何も残らないかも
しれません。

そのような心配がある場合に使われるのが、QTIP という
トラストです。普通は、リビングトラストに付属して、
多くの場合、ＡＢトラストに付属して作られます。

夫か妻の死後、指定された配分で財産がQTIP に移されると、
残された配偶者は、QTIPの相続人は変更することができません。
また、QTIP からある一定の収入を得てもよいように設定する
こともできますが、その場合でも、収入の金額や％を決めて
おくことができます。

すなわち、QTIP は、お墓の下から遺産をコントロール
したい人のためのトラストです。

ティーンの交通事故で資産を失わないようにするには

アセットプロテクションは、商業ビルや大きなアパートのオーナーや
ビジネスオーナーだけが必要とするものではありません。アメリカで
起こる民事訴訟の原因の１位はテナント、２位は交通事故です。
交通事故で特に危ないのが、１０代の若者。この年代の子供達は、
自分が事故などするはずはなく、自分は不死身だと思っているものです。
ティーンの交通事故、特に死亡事故が多く、現在１９歳の私の娘の
友人の中で、高校時代から今までに交通事故で亡くなった子供は、
私が覚えているだけで５人ほどいます。自分自身が亡くなるだけでなく、
歩行者、同乗者、他のドライバーに怪我を負わせたり死亡させた
ケースもあります。

さて、先週、１６歳と２０歳の息子さんをお持ちの女性から、アセット
プロテクションの相談を受けました。１６歳の息子さんは、現在運転
免許取得のための練習中とのこと。このご夫婦のご自宅はかなり土地の
価格の高いエリアにあり、ご夫婦のリタイアメントのための貯蓄なども
あるので、息子さんの交通事故によって資産を失うことにならないよう
にしたいとのご相談でした。

このような場合、本来一番いいのは、ウルトラトラストに家と貯蓄など
を入れることです。
しかし、この場合もやはりコストとベネフィットのバランスを考慮
しなければなりません。というのは、ウルトラトラストは、いったん
設立してしまえば維持費は普通の場合かかりませんが、設立コストが
結構かかります。しかしこれをすることにより節約できる相続税と、
アセットがプロテクトされているという安心感を考えたら、充分
価値があると考える人がほとんどです。

さて、６月は２８日にトラストのセミナーを予定しています。
参加は無料ですが席に限りがありますので、ご参加希望の方は
お早めにご予約をお待ちしております。

アメリカの健康保険情報のサイトをたちあげました

健康保険ＵＳＡドットコムというウェブサイトを作りました。

日本のように国民がほとんど皆同じ自己負担率で、同様の内容
の保険を適用されるのとは違って、アメリカではさまざまな
保険会社が出している、多種多様な保険の中から、自分で
選択しなければならないわけですが、この選択が非常に
大変です。比較の方法もわからないという人が多いです。
結局はどのプランを選んだら得なのか、プロの保険業者
でも迷います。

また、申請したら必ず加入できるわけではなく、健康状態
によっては却下されますが、その場合はどうしたらよいのか？
妊娠したらもう保険には入れないのか？　勤務先で保険に
入っていた人が、解雇されたらどうなるのか？
などなど、多くの質問を受けます。このウェブサイトが
少しでもそれらの質問のお役にたてることを願います。
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