個人投資家の利回り

個人投資家の株式投資（投資信託も含めて）でなぜ低い利回り
しか得られない人が多いかと言うと、タイミングの悪いときに
買って、タイミングの悪い時に売るからに他ならない。誰でも
市場の様子が悪くなってくると、パニックのようになって
売ってしまうが、次にまた買う時には、すでに市場の様子が
上向いて来た時なので、売った時より高く買わなければならない。
これを繰り返しているから、一向に資金が増えない。

私のお客様には、個々のファンドに投資している人よりも、
アニュィティーのような、ある枠組みの中でのファンド投資
をしている人が多い。この方式だと、ファンドの売り買いは
インターネットで自由にでき、１年に１５回から２０回までの
取引なら一切費用はかからない。（それ以上でも、１回＄２５
から＄３０ドル）さらに、アニュィティーには各種の保証が
ついており、たとえば、元本以上を必ず年金として取り戻せる
という保証を付けて契約している人なら、かなりハイリスクで
アグレッシブな投資ファンドを選んでも、安心して市場の動き
を見ていられる。以前は、アニュィティーの中で投資できる
ファンドの選択がかなり限られていたが、今は色々な運用
会社の、多種多様なファンドから選べるものも多い。

アニュィティーには特典も多いかわりに、制限もあるので、
誰にでも向いているわけではないが、一般的には、５０代以上で
金融商品への長期投資で将来の為の資金を増やしたいが、個別の
株や投資信託で運用する自信はないという人は、選択肢として
検討してみたらどうかと思う。

不動産と風水

アメリカでも数年前から風水がひそかにブームになっている。
不動産業界では昔から、特に中国系の人に家を勧めるときは、
方角や間取りを気にするひとが多かったものだが、風水
という言葉は聞かなかった。それが最近では、アメリカ人
でも風水を学ぶ人や、不動産エージェントに風水を教える
セミナーまである。

先日、不動産の業界紙に掲載されていた記事によると、ある
不動産エージェントが、売りに出した家に風水の論理を
適用したところ、差し押さえ物件で、同じような条件の家が
同じ通りに何軒も売りに出ている中で、この人が売りに出した
家だけにはすぐに買いのオファーが３件も入ったということで
あった。

私は風水については勉強したことがないので詳しくは
わからないが、この記事を良く読んでみると、ありすぎる
家具や装飾品を片付けて簡素にする、スペースを充分とり
風通りをよくする、窓やドアが全開するのを妨げている物を
取り除く、廊下や階段に物を置かない、玄関前に充分な
スペースをとる、など、不動産業界で以前から使われている
「ステージング」の内容とあまり違いはないようだ。

顧客や知人の家を訪問した時、玄関を入った時にとても良い
感じがする家と、なんとも説明できない居心地の悪さを感じる
家とがあるが、人間が発するエネルギーの流れや、地球の
磁気や、自然環境との調和の関係ではないだろうか。

これからの投資のキーワードは「環境」だと前に書いたけれども、
不動産投資も、やはり環境との調和がいっそう大切になって
くるだろう。

生命保険についてちょっと一言

今朝のＮＨＫの番組で、日本で最近始まったネット保険会社の
話題を取り上げていました。それによると、ネット保険会社は
従来の保険会社と較べてコストがかからないので保険料を
安くできるとのこと。そこで例として取り上げられていたのが
30歳男性が3000万円の10年定期保険を契約する場合の保険料が
月￥3484というものでした。

これを見て、全然安くないな、と思いました。３０歳男性で
3000万円の10年定期保険だったら、アメリカの保険会社だと、
非喫煙者で優良な健康状態なら、月９ドル程度（千円くらい）
からあります。健康状態が普通の場合でも、20ドル程度です。
月に￥3484円払うのであれば、10年でなくて20年の定期に
入ってもおつりが来ます。

もちろん、詳細に比較すれば他の条件が違うのかもしれませんが、
まだまだ日本の生命保険はアメリカの生命保険に較べて率が悪い、
というのは本当なのだろう、と思いました。

買いたい人にとってまさに選り取りみどりの不動産市場の現状

メモリアルディの３連休で、どの業界も大売出しをしている。
個人消費の落ち込む中、そろそろ戻し減税を受け取った人も
多いので、そのお金を何とか消費に使ってもらおうと、どの
業界も躍起になっている。

不振の不動産業界でも同様で、この３日間には、オープンハウス
の看板が数え切れないくらい出ていた。私自身も、売りを仲介
している住宅があり、オープンハウスをやる方の立場でもあったが、
他の物件の視察もして回った。それにしても、売る側にとって、
状況は厳しいの一言につきる。

家を買おうとしている人にとっては、選り取りみどりの状況で、
かなりの値引き交渉や条件の交渉ができると思うが、売る側に
とっては、これだけの数の売り物件が出ていては、よほど他と
差をつけられる特別な物件でない限り、売るのは難しいと思う。

新築物件でさえかなり売れ残っている。特に新築のシニア用
コンドの売れ残りが目立つ気がする。シニア用住宅は、住人の
うち1人が５５歳以上でなければならない。ベビーブーマーの
リタイアメントの波を見越して、シニア用コンドがたくさん
建てられたものの、建築会社が予想したようには売れていない。

今の市場の状況でも売らなければならない人、特に中古住宅を
売りに出している人が買い手に選んでもらうためには、価格を
落とすとか家のコンディションを整えるなど、一般的な売りの
条件を満たすのみならず、オーナーキャリー(セラーがバイヤー
にローンすること）やリース＆オプションで、頭金が少ししか
なくて銀行で住宅ローンを借りれない買い手にアピールするなど、
かなりクリエィティブにならなければならないだろう。

訴訟から財産を守るには その２

アセットプロテクションのための法人として最も利用されるのは、
ＬＬＣとＬＰです。ＬＬＣは、Limited Liability Companyの略で、
直訳すれば「有限責任会社」となります。ＬＰは、Limited
Partnershipの略で、直訳すれば「有限パートナーシップ」でしょうか？

ＬＬＣとＬＰそれぞれに特徴があり、どちらを選ぶか、両方を
組み合わせるか、あるいは株式会社と組み合わせるか、など
個々の状況によって最適な方法が違ってきます。

ＬＬＣとＬＰどちらにも共通する主な利点としては下記のような
点があげられます。

１）有限責任である
２）債権者から保護される
３）管理運営をコントロールできる
４）次世代への資産の継承に有利
５）２重課税にならない
６）権利の譲渡を制限できる
７）融通がきく

LLCはどちらかと言えば管理運営する法人として、LPは資産を
保有する法人として利用するのが一般的ですが、専門家に
よっては、LLCを優先的に勧める人もあれば、LPを勧める人もおり、
企業やアパートオーナーの実例をみても、必ずしもどちらとも
言えません。以前にも書いたのですが、大手のタクシー会社で
タクシー２台ごとに別々のLPを作っている会社がありますし、
大きな商業ビルのオーナーで、各階ごとに別々のLPの所有
にしているという例もあります。アパートのオーナーのリストを
調べると、どちらかと言えばLLCの方が多いようです。

またLPは歴史があり、数々の裁判の事例を経て確立されている
法人形態なのにたいし、LLCは歴史が浅く、法廷での事例も
少ないのでアセットプロテクションのツールとして不安
があるという意見もあります。（次回に続く）

リビングトラストのサイトを立ち上げました

リビングトラストについてお問い合わせが多いので、専用の
ウェブサイトをつくりました。とりあえずは、今までブログ
に書いたことのまとめのようなサイトですが、今後、実例の
検証などを中心に、内容を充実させていきたいと考えています。
皆様も、ご質問や、ご要望がございましたら、是非お知らせ
ください。リビングトラストのサイトはここをクリックしてください。
それでは皆様、楽しい週末をお過ごしください。

訴訟から財産を守るには その１

今回から数回にわたって、アセットプロテクションについて書いてみます。
アメリカは訴訟大国です。弁護士の数も多く、テレビで弁護士が「このような
問題を抱えた人はお金がとれますから連絡してください」というような宣伝を
始終しています。街を走るバスの後部には、交通事故専門の弁護士の派手な
宣伝がついていますし、週刊誌や新聞に、刑事訴訟専門の弁護士が、大きな
広告を出しています。訴訟が日常茶飯事のように起こっており、それらの
訴訟から財産を守るために、アセットプロテクション（資産保護）の専門家
や弁護士がまた大忙しなわけです。

さて、アセットプロテクションは訴訟が起こることを防ぐためというよりは、
訴訟で負けても財産を失わない、ということに重点を置いています。たとえば、
LLC - Limited Liability Company(有限責任会社）という法人を設立して、
その法人がアパートを所有しているとします。もしそのアパートに住んでいる
テナントから訴えられて裁判で負け、大きな賠償金の支払いを命じられたとします。
その場合、裁判に勝ったテナントとその弁護士ができることは、所有者である
LLCに、ある種の抵当権のようなものを設定することだけです。しかしこの抵当権
を設定しても、不動産からのレント収入を自動的に差し押さえたりすることは
できません。またLLCの経営者である実質のアパート所有者は、LLCという法人の
性質上、株などを所有しているわけではないため、この債権者に対して、個人
財産から支払いをする義務は生じません。

もしアパートが個人の所有だったら、裁判に負けたら債権者への支払いは、
個人の財産を処分するなどして支払わなければならず、給与所得のある人
でしたら、給与から強制的に差し押さえられる可能性もあります。

LLCは最もシンプルで広く利用されているアセットプロテクションの方法の
ひとつですが、LLCだけでは不十分な場合もあります。（次回へ続く）

株式投資のタイミング、商品市場、環境

金融機関の悪材料が出尽くしたのではないかとの安心感からか、
株価が回復基調になって来たが、株価下落が始まったときに
株から撤退した人は、どのタイミングでまた戻るかが難しい。
今の時点ですでに投資していない人は、上昇の波に乗る
タイミングとしては遅すぎるという可能性もある。株式市場
において、タイミングを図るのは、専門家でもほとんど無理と
いってもいい。

さて、今年に入ってから、ほとんどのファンドがマイナス成績
となっている投資信託のなかで、プラスを出しているファンドも
あり、その中で特に目立つのが商品市場に投資しているファンドだ。
商品市場への投機マネーが原因で、穀物の価格を引き上げていると
いう問題はあるものの、商品市場への投資は、リスクヘッジとして
必ずポートフォリオの中に１０％以上入れるべきだという専門家もいる。

昨日、大手生命保険会社のセミナーに参加したところ、ある
ファンド会社の商品関連のファンドの説明があった。この会社は
家族経営の小規模な会社だが、1955年の創立以来、一環して商品
関連の投資に特化したファンドで規模を拡大し、現在管理している
資産は$10.8ビリオン（約11兆円）。

この会社のファンドの中で、ひとつ、なかなか投資対象として
いいのではないかと思うファンドがあった。投資対象は、エネルギー
関連、金属、森林関連、穀物、そして不動産で、過去１０年間年
15%以上のリターンを出しており、過去３年間の平均はなんと42%、
今年に入ってから４月末まで8.27%という高成績だ。そして成績も
さることながら、投資対象に、風力発電やソーラーエネルギー関連
がが多く含まれているのが好ましいと思った。

これからの投資のキーワードは、やっぱり「環境」「グリーン」
「エコ」といったものだろう。

生命保険は専用のトラストに入れるのが常識

生命保険は、契約者と被保険者が同じ人なら、死亡保険金に
所得税は普通かかりませんし、贈与税もかかりません。

しかし、相続税、遺産税はかかる可能性があります。

そこで、相続税、遺産税の対象となるような、大きな金額
の生命保険の場合、イレボーカブル・ライフ・インシュアランス・
トラスト(Irrevocable Life Insurance Trust = "ILIT")という
トラストを作って、生命保険をこのトラストに所有させて
おくのが一般的です。ILITは、生命保険だけのためにしか
使えない、特殊なトラストです。

このほかにも、「ウルトラトラスト」という名前のトラスト
があり、現金資産や自宅として使用している住宅を保有させる
のに向いているイレボーカブルトラストがありますが、
ウルトラトラストは、生命保険を所有するのにも向いており、
ILITと同じ効果があるうえに、ILITよりもフレクシブルです。

使い方としては、生命保険以外にも資産が多く、他の目的も
あってウルトラトラストを作る人は、その中に生命保険も
入れればいいですし、そうではなくて、普通のリビングトラスト
だけを作る人は、生命保険のためだけに、別途にILITを作る
ということになります。

税金は先に払ったほうが得か、後で払ったほうが得か？

IRAや401(k)など、税引前のお金で積み立てる貯蓄は、引退後に
引き出す時になって、所得税を支払わなければなりません。
これに対して、Roth IRA、Roth 401(k)は、税引後のお金で
積み立てるので、将来引き出す時には無税です。

どちらを選ぶかの決め方として、引退後の税率は現役で
稼いでいる時の税率よりも下がるはずだと思う人は、税金は
後で払うようにし、引退後の税率の方が上がるはずだと思う
人は先に払った方がいい、というように、ファイナンシャル
プランナーのアドバイスを受ける場合が多いかと思います。

しかし、ほとんどの人にとって、税金は絶対に先に払って
しまったほうがいいというのが私の意見です。アメリカの
将来の税率が、今より下がる可能性はゼロだと思いますし、
たとえ万にひとつの可能性で、高齢になってからの税率が下
がろうとも、払うべき税金は、若くて収入があるうちに払って
しまいておいて、貯めたお金は将来税金の心配なしに自由
に使える方が絶対にいいと思いませんか？

ということは、Roth IRAやRoth 401(k)を利用できる人は、
なるべく利用したほうがいいと思います。もちろん企業の
年金プランで、雇用主からのマッチングなどをもらえる人は、
マッチングの最高額をもらうようにしたほうがいいですが、
それ以上の分は、Rothを利用できる場合はRothに、所得が
高いなどの理由で利用できない方、またはRothに入れても
さらに余裕がある方は、貯蓄性の高い終身保険で貯めれば
どうでしょうか。

特に、インデックス式のユニバーサル保険を、死亡保険金
をなるべく低く抑えて貯蓄性を高めるようにデザインすれば、
ある意味で引退資金のため方としては、ベストかもしれません。

生命保険で運用する場合、税法の規定による死亡保険金と
掛け金の割合などの条件を満たしている限り、将来必要な時に
取り出すお金はほとんど無税にできますし、金利に毎年所得税が
かかることもありません。しかもインデックス式の生命保険は、
最低のリターン保証がありますから、投資信託や株のように市場
の下落によって価値が下がることもありません。（ただしリターン
の上限＝キャップもありますが）また保険会社は、選択さえ間違わ
なければ、銀行より安全と言っても過言ではないと思います。

生命保険は、ある意味で、最も優れた貯蓄方法だと思います。
民主党の大統領になっても、生命保険が持つ税金の特典が減免
されないことを祈ります。

米国市民でない夫婦間の相続税対策に、ＱＤＯＴ

米国の税法では、夫婦のどちらかが死亡したときは、夫婦間控除（マリタルディダクション）というルールが使えるので、相続税はかかりません。しかし、遺された配偶者が米国市民でなく、永住権保持者やビザ保有者だった場合、この夫婦間控除は適用されませんので、相続税がかかる可能性があります。これは、夫の死亡後、遺された妻が米国市民でない場合には、財産を持って祖国へ帰ってしまう場合が少なからずあり、米国の税収入の損失になることから、それを防ぐために制定された法律らしいです。

さて、リビングトラストにＱＤＯＴ(Qualified Domestic Trust)というトラストを追加でつけておきますと、夫が死亡したとき、ＱＤＯＴに遺産を移すことで、夫婦間控除と同様の控除を受けることができ、相続税の支払いを妻の死亡時まで繰り延べすることができます。

ただしＱＤＯＴが正しく機能するためには、ＱＤＯＴのトラスティー（Trustee, トラストの管理人）となる人は米国市民でなければなりません。すなわち、夫が死亡したあと、後任のトラスティーになる人として、誰か、米国市民権を持っている人を指名しておかなければなりません。家族や親戚に米国市民がいない場合は、会計事務所とか弁護士事務所でトラスティーになってくれるサービスをしている場合がありますし、トラスティー専門の会社もあります。

ＱＤＯＴを使うことにより、米国市民でない夫婦でも、市民と同じように、夫婦間の「マリタルディダクション」すなわち、資産がいくらあっても、夫婦間の相続には遺産税は非課税、というルールを適用できます。

資産が多い夫婦のためのリビングトラスト

ＡＢトラストとというトラストがあります。バイパストラスト(Bypass Trust)、クレジットシェルタートラスト(Credit Shelter Trust)、エグザンプショントラスト(Exemption Trust)、ファミリーセキュリティートラスト(Family Security Trust)などとも呼ばれ、夫婦のみが利用できるトラストです。

このトラストの目的は、相続税を減らすことです。夫婦の資産が、遺産税の免除額より多いばあい、ＡトラストとＢトラスト、２つのトラストに、財産を分けて入れることによって、相続税の節税になります。

たとえば、夫婦で財産が＄５ミリオンあったとします。２００８年の連邦遺産税は、一人＄２ミリオンまでは無税ですが、＄２ミリオンを超える分については、４５％が課税されます。もしＡＢトラストではない、普通のリビングトラストだった場合、一人目が亡くなった時点では、配偶者控除によって相続税の課税はありませんが、二人目が亡くなった時には、一人分の遺産税控除しか受けることができませんので、＄５ミリオンのうち、＄３ミリオンに対して課税されます。

そこで、ＡＢトラストを作って、ここに＄５ミリオンの財産を入れたとします。夫が亡くなった時点で、Ｂトラストに＄２ミリオン入れて、Ａトラストに残りの＄３ミリオンをいれたとします。Ｂトラストは、夫分のトラストで、夫が亡くなって財産を分割した時点で撤回不可のトラストとなり、その後、この財産がいくらに増えても、遺産税が課税されることはありません。妻は、このＢトラストに入っている財産から、配当や利息などの収入を得ることはできますが、その資産自体を売却したりすることはできません。

一方、Ａトラストは残った妻の分で、妻が亡くなった時点で、連邦遺産税の免除額を超える分について、課税されます。たとえば、＄３ミリオンがそのまま残っていたとして、妻が亡くなった年の遺産税の控除額が＄２ミリオンだとすると、それを超える＄１ミリオンについてだけ、課税されます。

このように、ＡとＢに分けたことにより、Ｂの分は遺産税が無税となるため、妻が死んだ時点での遺産税課税額が、大きく節約できることになるわけです。余談ですが、私達は、ＡとＢと、どちらがどちらなのかを覚えるために、A=Above Ground(地面の上）B=Below Ground(地面の下）記憶します。地面の上がまだ生きている人の分、地面の下は亡くなった人の分というわけです。

医療委任状

リビングトラストを作成されると、リビングトラストの他に、
遺書、医療委任状、財産委任状がセットで含まれているのが
普通です。今日は、この中で、医療委任状の必要性について
考えてみたいと思います。

医療委任状は、本人が病気や事故で、正常な判断ができなく
なった時に、本人に代わって医療上の判断をしてくれる人を
代理人として指名するとともに、あらかじめ、自分が希望する
医療措置と拒否する医療措置などについて、意思を明確に
表明しておくための、法的に有効な書類です。

医療委任状は、本人は正常な判断をできる状態ではない、
ということが、米国内で医師免許を持った医師によって
判断された場合にのみ効力を発します。また、本人の状態
が正常に戻った場合には、無効となります。

私のお客様の過去の例では、以下のような事項を医療委任状
に記載された方々がいます：

１．植物状態になった時には、人工呼吸器などの機器による
延命は希望しない

２．家族の見分けがつかず、なおかつトイレが自分で使えなく
なった場合は、それ以上の一切の延命治療はせずに自然に死を迎えたい

３．葬式も墓も必要ない。火葬して海に灰をまいてほしい。

このようなご希望を聞きながら私が思ったことは、植物状態
であっても、奇跡的に生き返る例もあるし、医療が日に日に
進歩し、待てば治療法が見つかるかもしれないのだから、
家族として延命機器の取り外しを決断するのは、いくら本人の
希望でも、非常に困難であろうということです。

とはいえ、植物人間となった人を人工呼吸器で生かすには、
家族が経済的にも精神的にも大きな負担を強いられることを
考えますと、このような意思表示をしておくのは、家族思い
と言えるのかもしれません。2005年に米国で大きく報道された、
テリーシャイボという人の例を思い出される人も多いことと
思いますが、植物状態のテリーの生命維持装置をとりはずしたい
と主張する夫と、それに反対する両親との間の７年間にも
及ぶ争いの内容が、メディアで大きく報道され、政治家、
医療関係者、そして裁判所を巻き込んで大論争となりました。
最終的に裁判官が、延命機器をとりはずすことが、テリー
本人の希望だと判断しましたが、この判決については、
未だに疑問視する声があります。

さて、皆さんも一度医療委任状の作成について考えてみてください。
なお、医療委任状についてのページは、下記をブラウザーに貼り付けてください：
http://www.californiafudosan.com/medicaldirective.html

プロベートと遺産相続

今まで、リビングトラストなどの手段でプロベートを避けましょう
と、セミナーでもブログでもお伝えしてきましたが、プロベート
とはいったいどういう時に起こるのであって、どういうものなの
か、そのような制度があるのだから、必要なことなのではないか、
またアメリカの法定相続人は日本のシステムと違うのか、という
ようなご質問を多く受けますので、私のウェブサイトにプロベート
に関するページを作りました。今後、プロベートに関しての実例
やご質問などを、このページにも掲載して行こうと思います。
ここをクリックしていただくとプロベートのページをご覧いただけます。

不動産や株を売って利益が出るときの究極の税金対策（その２）

これは前回の続きです。投資不動産や株を売って出る利益にかかる
キャピタルゲイン税を回避する方法として、前回はＣＲＴをご紹介
しましたが、ＣＲＴだと財産のコントロールを手放してしまう点が
嫌な方や、相続人への遺産の点で問題がある方の場合、今日ご紹介
する方法の方が適しているかもしれません。こちらの方法は、
少し複雑になりますし、費用もＣＲＴの５倍くらいかかりますが、
資産の運用方法に自由がきく点や、相続人へも遺産を多く遺せる
点などで、資産のサイズによっては充分価値がある方法です。
詳しくは、私のウェブサイトの、「キャピタルゲイン税」の
ページから、リンクをクリックしてください。または、このブログ
記事のタイトルをクリックするか、下記のＵＲＬをブラウザーに
貼り付けてください。
http://www.californiafudosan.com/theultimate.html

キャピタルゲイン税の回避手段 その１

不動産や株を売って利益が出ると、その利益に対して
キャピタルゲイン税がかかります。キャピタルゲイン税
は長期と短期があり、売却したのが１年以上保有していた
資産なら長期のキャピタルゲイン税の税率である、連邦
１５％、プラス州税（カリフォルニアは９％強）プラス
不動産なら減価償却還付税が課され、およそ２５％から
３０％になります。短期の場合は個人の所得税率と同じです。

さて、キャピタルゲイン税を「繰り延べ」する方法であれば、
1031エクスチェンジとか、分割契約での売却などの方法が
ありますが、いずれは支払わなければなりません。そこで
全く課税を回避する方法となると、まず一番有名なのがＣＲＴ
（チャリタブルリメインダートラスト）です。ＣＲＴの仕組み
と長所、短所をまとめましたので、私のウェブサイトでご覧ください。
このブログのタイトルをクリックするか、次のアドレスをブラウザー
に貼り付けてください：
http://www.californiafudosan.com/charitabletrust.html

それでは次回は、ＣＲＴ以外の方法をご紹介します。

頭の痛いテナント管理、優しい大家さんではダメ

今年も夏に向かって売り家の数が急増する季節となりましたが、
売りに出しても売れないで残ってしまう住宅が増えています。
そこで、売れなかった家を賃貸に出すホームオーナーも
増えています。見ず知らずのテナントを家に住まわせて管理
するというのは、初めての大家さんにとっては大変なことで
しょう。最近の不動産関係の雑誌に、大家さんとして成功する
秘訣という記事が掲載されていましたので、そこからの抜粋
と私の経験とをまとめて、簡単なレポートを作りましたので、
参考にしてください。このブログ記事のタイトルをクリック
するか、下のＵＲＬをブラウザーに貼り付けてください。
http://www.californiafudosan.com/rentalmanagement.html