２００７年に落ち込んだセクターに投資するチャンス？

2007年のS&P500の成績をセクター別に見てみると、一番成績
がよかったのはエネルギーで32%アップだった。一方、一番成績
が悪かったのは、ファイナンシャルで21％のダウン。おもしろい
のは、2006年に米国の金融アナリストが予想した2007年のトップ
は情報テクノロジーだったが、実際には情報テクノロジーは４位に
終わったこと。また、ファイナンシャルセクターはアナリストの
予想では２位だったのに、実際にはワーストだったことだ。去年は、
サブプライム問題という、誰にも予想のつかなかった問題が
起きたとはいえ、金融アナリストの予想などというものは、
ほとんどあてにならないということがよくわかる。
さて、株価が落ちこんでいる今は買い時ですか？とよく聞かれる。
落ちたものは必ずあがるはず。特に去年落ち込みの激しかった
ファイナンシャルセクターと、ワースト２だった、Consumer
Discretion（レジャー産業などのセクター）は、今買って
おけば必ずあがるはずだと思う。しかし、今ファイナンシャル
セクターに投資する勇気のある人はそういないだろう。

不動産売却益にかかる税金は繰り延べまたは回避できる

私の身近な人が去年、投資目的で所有していた不動産を売却し、
その売却益に課税された税金$162,000を支払った。不動産投資
は私の専門分野でもあり、税金を繰り延べする、または回避する
ことが、資産形成のためにいかに重要かということは、この人
にも何度も説明を試みたが、売却を取り扱った不動産業者や
会計士の協力を得られず、結局、単純に売却して、単純に
税金を支払う、という結果になってしまった。もし私の勧める
方法をとっていれば、$162,000は税務署に払うかわりに、
自分の将来のために投資できたはずである。もしこの投資が
７％の利益を生むとすれば、この人は、毎年$48,000を27年間
にわたって受け取ることができたはずだ。不動産業者や
税金申告を扱う会計士が非協力的であるために、節税や資産
保護の法人の設立をあきらめるという事例は結構多い。
これは、業界の勉強不足にも原因があるし、さらにその原因は
このような方法が今まで、一部の富裕層だけを扱う弁護士や
会計士だけが知っていた方法だったということにもある。
今後、税法がどのように変わるかわからないが、一部の富裕層
だけでなく、中間層の投資家が、不動産投資によって得た利益
を正しい節税方法を利用して、さらに大きな次の投資へと
資産の運用を続けていけるようにするため、私たち投資の
プロには大きな責任がある。

FRBの金利引下げと住宅ローン金利の関係は？

米国中央銀行にあたるFRBは先週金利を緊急に0.75%引き下げました。これは
１９８４年以来最高の引き下げ率で、この金利引下げにより、自動車ローン、
クレジットカード、変動金利の住宅ローンやラインオブクレジットなどの
金利は下がりますので、このようなローンを借りている人は大きな恩恵を
受けます。しかし、３０年固定金利などの長期金利はFRBの金利引下げには
連動しません。それどころか、今週のFOMCでさらに金利の引き下げがあれば、
３０年固定金利のレートは上昇に向かう可能性があります。

以下は、近年のFederal Rate と固定金利住宅ローンとの関係です：

2001年１月ー６月：　　 FRB 2.25%引下げ後、固定金利は 0.10%上昇
2001年１０月ー１２月： FRB 0.75%引下げ後、固定金利は 0.45%上昇
2003年５月ー８月：　　 FRB 0.25%引下げ後、固定金利は 0.78%上昇

住宅ローンの金利が下がるのを待っている方にとっては、2005年以来の
最低金利となっている今が、住宅購入や借換えのチャンスかもしれません。
特に、リファイナンスをしたい方は、住宅価格がまだ今年一杯下降を続ける
と予測されていますので、これ以上価値が下がる前に、しかも金利が最低
の今が、今年最大の借り換えの好機と言えます。

日本では受け取る人が、米国では与える人が払う贈与税

税法の違いで非常におもしろいと思うのは、贈与税や相続税が、
日本では受け取る方の人に課税されますが、アメリカでは、
与える人、遺す人の方に課税されることです。日本に住んでいる
ご両親や祖父母が、アメリカに住んでいる子供や孫に財産を
贈与したい場合に、日本では贈与する側には課税はなく、
アメリカでは贈与を受ける側には課税されないので、この方法で
税金を払うことなく大きな財産を贈与できないかとのご相談を
受けることがよくあります。一番多いのは、アメリカで不動産を
購入する資金を援助するという形での贈与です。しかし残念ながら
税法はそう単純ではありません。米国側から見ると、米国内に
いる人の銀行口座に日本から送金の形でお金が入る場合、贈与
する人が非居住外国人で、贈与する財産が米国内にある財産では
ないため、米国の贈与税は発生しないということになります。
しかし、日本の税法から見ると、贈与を受け取る方の人がたとえ
米国の居住者であっても、日本国籍を有している場合は、日本で
贈与税が課税されるようです。これを逆にとれば、米国側で
贈与を受け取る人がアメリカ国籍で日本に国籍がないのならば、
この方法を使えば贈与税の課税なしに贈与ができるということに
なるようですが。一方、日本の親や祖父母が、自分の名義で
米国内に所有している有形資産（不動産、自動車、預貯金）
を贈与する場合は、米国の贈与税の対象となり、贈与する人が
非居住外国人であっても課税されますが、この場合、米国税法に
よる年間非課税枠（受贈者が何人であっても一人につき年
＄12000ドルまでは非課税）の規定を利用できます。日米両国
の税法が関係する贈与や相続に関するご相談は、両国の税法に
精通した弁護士や税理士によく相談されることをお勧めします。

富裕層シニアの為の相続対策

最近の実例をご紹介します。81歳の未亡人で、＄120万ドル（約１億２千万円）
の貯蓄が銀行に眠っており、もう使う予定もありませんでした。しかし
このまま相続になると相続税がかかります。そこで、この資金でアメリカの
生命保険を利用して節税することにしました。＄120万ドルで一括入金即時年金
を購入すると、毎年＄84000を亡くなるまで、ただし最低19年間受け取ることが
できます。この＄84000の中から、自動的に＄82000が生命保険の掛け金として
支払われるようにして、死亡保険金＄170万ドル（約１億８千万円）の終身保険
に加入できました。これによって達成できたことは、眠っていた＄120万ドル
を活用して＄140万ドルの生命保険を購入でき、相続人により大きな財産を
遺すことができること、そして、生命保険の受け取り額は一時所得として
課税されるため、相続税として課税されるよりも節税になること。そして
万が一19年以内にこの人が亡くなると、年金の残金も相続人が受け取ります。
日本では、おそらく81歳の人が終身保険に加入するのは難しいかもしれま
せんが、米国の保険会社は、過去に病歴があっても現在その病気がどれだけ
コントロールされているかなどを詳細に調査した上でその人の寿命を予想し、
何年間保険料を支払ってもらったらイーブンとなるかを算出して保険金と
保険料を算出しますので、高齢者、病歴のある人でも十分可能性があります。

アメリカ経済にリセッションは来るのか？

リセッションが来るのかどうかということが経済界の大きな心配となって
おり、リセッション対インフレの調節で中央銀行も政府も頭を痛めて
いるようだ。不動産セクターはとっくにリセッション入りしているのだが、
国内の経済成長は堅調なので大丈夫というのが大方の意見だった去年から
一転して、年が明けてからは厳しい見方が多い。

アメリカは過去55年間で9回のリセッションを経験している。その9回の
リセッションに陥る直前12ヶ月間のS&P500のパフォーマンスの平均は
4.4％のロスであった。

1950年から去年までで、新年の最初の13日間の取引でS&P500の成績が
最低だったのは、1982年の年明けの5.9％下落であった。今年、2008
年はこの記録を塗り替え、1月18日までの13日間に、9.8％下落した。

2007年の消費者物価指数は4.1％の上昇であった。1983年から2007年
の25年間で、物価上昇が4.1％を超えた年は４回だけだった。（1987
年から1990年）

過去のリセッションの時は必ず、リセッションに陥る直前に失業保険
の申請数が急上昇している。去年までは、この兆候はなかったので、
リセッションは来ないという業界予想だったが、今年になって雇用
のほうも危なくなってきた。

大統領選挙の争点も、去年までイラク、イラクと言っていたのが、
今は経済一色になっている。さて、大統領選挙、北京オリンピックの
ある今年、始まったばかりなのに師走のように気ぜわしい。

相続税法２４条を利用した財産の生前贈与

資産家が、一生かけて築き上げた大切な財産を、子供や孫などの親族に
遺したいと思うのは当然ですが、世代のバトンタッチがある時には必ず
税金が課せられます。そこで、相続税法２４条にある｢資産を年金方式で
相続した場合、その相続財産評価額を大幅に圧縮する」という法律を
利用します。これを有効に利用すのに最も適しているのが、米国の
SPIAという年金商品です。SPIAは、Simgle Premium Immediate
Annuity の略で、「一括入金即時年金」というような意味です。この
年金商品を利用して、20年間?35年間に渡って受け取るように設定
すると、課税評価額が70％から80％も圧縮されます。日本にも同様の
年金商品はありますが、日本のものは、年金受け取り開始まで１年の
待ち期間があるため、その間に税法の変更があったら、圧縮ができなく
なるというリスクがあります。それに対して、米国のSPIAを使えば、
すぐに年金の受給がスタートするので、その後に税法改正があっても
関係ない、というわけです。また、米国の年金商品は、日本のものに
比べてリターンが高い点も魅力です。

円ローンを借りて米国の不動産に投資する

米国の不動産価格は昨年から下落を続けているが、地域によっては
下落がそれほどでもなく、今年に入ってから回復している場所もある。
米国の資産家のほとんどは不動産で富を築いたといわれ、「金持ち
父さん貧乏父さん」にもあったように、不動産は非常に重要な
投資手段のひとつであり、それは今も将来も変わらないと思う。
そこで、不動産価格が下がっている今年は、米国不動産を購入
しようと考えている人にとってはチャンスである。特に日本人に
は、アメリカ人にはない特典がある。それは、円モゲージ（円の
住宅ローン）を利用できるからである。１月18日現在、米国の
30年固定金利ローンの金利は5.5％くらいで、下降傾向にある
ものの、日本の金利と比べたらまだまだ高い。円でローンを組むと、
１月18日現在の金利が2.5％くらいで、この差は非常に大きい。
円ローンは日本に収入がある人しか借りれない。またこのローン
を利用して購入する不動産は、カリフォルニア州のほか、フロリダ、
コロラド、ネバダ、ハワイなど９つの州にある一戸建てかタウン
ハウス、コンドミニアムで、投資目的である場合に限られます。
さて、今年、アメリカでの不動産投資に目を向けてみませんか？

ダラーコスト・アベレージング（ドルコスト平均法）

たとえば今投資するお金が＄6000ドルあるとして、これを全部使って
ひとつのファンドを購入すれば、今日買った時の価格がコストとなる。
高い時に買ったか安い時に買ったかによって、購入できる株の数が
違ってくる。株式市場のタイミングはプロでも難しく、リスクがある。
一方、この＄6000ドルを、毎月＄500づつ12ヶ月間に渡って同じ
ファンドの購入にあてれば、安く買えた月もあれば、高く買えた月も
あるだろうが、結果的に＄6000分一度に投資した場合よりも、購入
できた株数が多くなり、ということは、コストを安く購入したことに
なるので利益が増える、というわけである。この＄6000ドルは、
この12ヶ月間のあいだ、ファンド会社のマネーマーケットとか、
保険会社のFIXアカウントというような所に入れておけば、利子も
つくし、ファンド会社や保険会社が毎月＄500づつ使って、指定先
への投資をしてくれるので、投資家は何もする必要がない。IRAに
自分の銀行口座からの引き落としで毎月積み立てて、投資信託で
運用している人や、会社の401(k)に給料からの天引きで積み立てて
いる人は、この、ドルコスト平均法を活用しているわけである。

サブプライムローン問題と米国経済

サブプライム問題の影響は、いったいいつまで続くのだろうか？
世界のどこの金融機関が、まだ公表していない損失を
いくら隠しているのだろうか？すでに公表済みの大手金融
期間の損失額は、はたして正しいのだろうか？
私達誰もが、このような疑問を抱いているのではないだろうか。

当初サブプライムは米国だけの問題と思われたのが、証券化して
世界中の金融機関に転売されていたために、予想外の大きな
広がりとなり、大手金融機関が多大な損失を計上し、ドルが
弱くなり、投資が株式市場から商品市場に移り、すでに値上がり
傾向だった原油に投機が移って値上がりに拍車をかけ、また、
すでに代替エネルギーの需要で値上がりしていた穀物にも
投機マネーが投入されてさらなる値上がりを引き起こすなど、
この問題は今後どこまで波及するのか想像がつかない。
10年前のアメリカの危機の時には、FRBの３回の金利引下げで
事態が収拾されたが、今回はすでに３回の切り下げが行われているが、
まだ収まらない。日本の金融危機の時には、最終的には公的資金
が投入されて収まったが、今回、アメリカでも公的資金投入と
いうことになるのだろうか？

経済のグローバル化により、世界各国の経済は密接に絡み合って
おり、どんな問題がどのような形でどこに波及するのかが、
専門家でさえも予想できない状態になっている。今回の問題が
原因となって、世界経済に占めるアメリカ経済の力が縮小する
方向へ向かうのか？アブダビ投資庁がシティバンクに大きな
融資をしたが、それが原因で今後政治的な力関係に変化が起こる
可能性はあるのか？なんとも、目の離せない状態が続きそうである。

株式市場のボラティリティーと個人投資

2007年は株式市場にとってまさに波乱の年であった。年始、ダウ工業株
平均は＄12475でスタートし、7月19日には＄14，000.41という史上
最高の終値をつけた。ところが、７月中旬にサブプライム問題が浮上して
から以降下落に転じ、8月17日には＄12845までさがった。その後、上下
を繰り返しながら、10月にはなんと＄14164.53をつけた。しかしその後
下落傾向に転じて、現在は＄13000をきっている。

このことから投資家は何を学ぶか？それは、投資に「ボラティリティー」
はつき物だということにつきると思う。「ボラティリティー（Volatility)」
とは、上がったり下がったり変動することである。NHKの年始の番組で、
大企業のトップに今年の景気についてインタビューしている場面があり、
その中の誰かが、「上がったものは下がるし、下がったものは上がる。
株価の上がり下がりに一喜一憂することはない。」というようなことを
言っていたが、まさにそのとおりだと思う。ボラティリティーは投資する
限り避けることはできないものであり、これと上手に付き合うことが大切だ。
下がった時にあわてて売ったり、上がったときに買っていたら、結局
アメリカの大半の個人投資家がそうであるように、20年で年平均３％の
リターンしかなかった、ということになる。投資はあくまでも長期で、
年平均18％を狙うのが私の目標である。72の法則でいけば、年利18％で
投資すれば、20年後には元金が32倍になる。10万ドルが320万
ドルになるはずだ。18％という数字は簡単ではないが十分達成可能な
目標だと思っている。

プロベートを避ける

誰かが亡くなると、プロベート（検認裁判）といって、裁判所が
雇った弁護士や管財人により、遺産分配や相続人の検認が行われ
ます。プロベートには費用と時間がかかりますので、生前に適切な
計画を立てておくことにより、プロベートを避けるべきです。
プロベートは遺書があっても避けられませんが、リビングトラストが
あれば避けることができます。それでは、リビングトラスト以外で
プロベートを避ける方法をいくつかご紹介します。

資産が「ジョイントテナンシー」または「コミュニティー
プロパティー」という方法で名義登録されていた場合には、片方の
オーナーが死亡すると残りのオーナーの名義にプロベートなしで
移行します。

銀行預金、株、債権には、Payable-On-Death Beneficiaryを指定
しておけば、オーナーの死亡時には、指定のBeneficiary(相続人）
にプロベートなしで移行します。

IRAや401(k)の場合、Beneficiaryを指定しておけば大丈夫です。

さて、上記のような方法でプロベートを避けることができるのなら、
わざわざリビングトラストを作らなくてもいいのではないかと考え
られる方も多いかもしれませんが、上記の方法にはそれぞれ問題も
あります。たとえば、ジョイントテナンシーという方法は、夫婦で
ない限りは色々な不都合が生じます。名義に入れた人にも、その
資産を好きなように使う権利が生じてしまったり、債権者からの
賠償の対象になったりするからです。コミュニティープロパティー
という方法は夫婦でないと利用できません。Beneficiaryを指定
しておくことはいいのですが、Beneficiaryが先に亡くなってしま
って変更するのを忘れたという事例も多いです。トラストなら、
Beneficiaryが先に亡くなった場合の次のBeneficiaryを指定して
おくことができますし、その他、色々な相続のルールを事前に決めて
おくことができます。またトラストなら、トラストを作った人が
亡くなるまでは、相続人に何かの権利が生じることはありません。
さらに、州によってもルールが違いますので、やはり、専門家に
相談することが大切です。

トラストの由来

トラストはヨーロッパが発祥の地だそうである。私が学んだとこ
ろでは、２つの説がある。ひとつは、中世のヨーロッパで、誰か
が死ぬたびに、その人が所有していた土地の一部を王様に納めな
ければならなかったそうだ。今で言うところのプロベートとか、
相続税であろうか。そこで土地を持っている人々は、これを避け
るために誰かが死にそうになると、土地の名義を一時的に教会へ
移すようになったそうである。そしてお葬式が済んでから、教会
へ多少の寄付をして、土地の名義を返還してもらったそうだ。
このシステムが後にトラスト制度に進歩したらしい。
もうひとつの説は、やはり中世頃のヨーロッパで、お坊さん達が
お寺を所有していたが、宗教上の理由からお坊さんは財産を持つ
ことが許されていないため、お寺の所有者として、トラストと
いうものを作った。お寺や土地の所有者はトラストであってお坊
さんではないので、教義に反せず、しかも自由に住居や宗教活動
の場として使うことができた。
ヨーロッパでは、トラスト発祥の地だけあって、トラストを持っ
ている人はアメリカより格段に多いそうだ。日本でも、今後、
相続対策や資産保全の手段としてのトラスト制度ができてくると
思われる。

テナント問題によるオーナーのクレジットスコア

新年早々のご相談は、アパートを３軒所有する不動産投資家の
リファイナンス（借り換え）。今借りているローンの金利が
7.875％と結構高めで変動金利なので、借り換えたいとのこと。
LTV（Loan to Value、不動産価値に対するローン借り入れ
金額の比率）も低めで収支も黒字なので問題ないと思われる
のだが、本人のクレジットレポートを調べたところ、本人の
見覚えのない訴訟の記録がいくつか載っている。詳細を調べて
みると、以前この人のアパートに住んでいたテナントが引越し
た時、返却した保証金の金額が不満だという理由でスモール
クレームコートに訴えを起こしたケースらしい。どのケース
もすでに解決済みなのだが、いったん判決がクレジット記録
に掲載されると、一定期間は記録から消えず、クレジット
スコアに響く。アパートの大家さんである限り、訴訟問題は
つきものだ。だから、アパートを個人名で所有するのは危険
であり、LLC(Limited Liability Company)とか、FLP
（Family Limited Partnership)とか、Corporation
とか、トラストの名義にするべきである。投資不動産の名義
のとり方として一番良い方法は、FLPとLLCとTrustを作り、
不動産はFLP名義にし、FLPのGeneral　PartnerをLLCに、
Limited PartnerをTrustにする。この場合のTrustは、
Revocable Trustではなく、Irrevocable Trustにする。
こうすると、完全なアセットプロテクションになるばかりか、
相続税対策にもなる。