差し押さえ物件を安全に購入するには？

アメリカでは、サブプライム問題に端を発する住宅の
差し押さえが急増していのは、メディアで報道されている
通りである。そこで、差し押さえ物件なら安く買えるので
はないかという問い合わせも増えている。

ひとくちに差し押さえ物件と言っても、いくつかの段階に
分かれる。家のオーナーがローン返済を延滞し始めた初期
段階、銀行が返済催促の通告をしても返済されないため、
法的な差し押さえ手続きを開始し、それが登記される
第二段階。その後も返済されず、ついに競売日が決定
されるのが第三段階。そしてついに第四段階の競売日が来る。
競売でローンの債権者である銀行が所有権を獲得すれば、
その住宅はREO（銀行所有物件）となる。

第一から第三段階までは、購入は家のオーナーに
直接交渉することになる。この段階で不動産屋を雇って
家を売りに出しているオーナーも多い。私は以前に、
この状態にある売り手の家の売却を何回か扱ったことが
ある。問題は、競売日が迫っている場合、買い手が決ま
っても売買を終了するまで時間がないことがあり、差し
押さえる側と期限延長の交渉などをしなければならないが、
これがまた簡単ではない。だいたいは、弁護士事務所や
競売を専門に扱う会社が中に入っており、このような
会社は大きな会社で非常に超事務的な場合が多いため、
こちらの事情を考慮してくれるというような人間的な
扱いではない場合も多い。

また、この段階ではまだ元々の家の所有者が売主なわけ
だが、経済的に切迫している場合が多いので、家の状態
が悪い場合も多い。芝生が茶色になって草が生え放題と
いう場合もある。家を売るための修理やアップグレード
にかける資金の余裕がないのに、やはり愛着ある自分の
家なのでなるべく高く売りたいと希望する場合が多く、
期限内に売ることが難しい場合が多い。

第四段階だと、競売で競り落とすことになるが、これは
素人には難しい。家の状態を事前に検査することもできない
し、タイトルに問題があった場合に備えたタイトル保険を
購入することも難しい場合が多いし、また購入金額を全額
現金に相当する方法で払わなければならない場合も多いからだ。

私が一番お勧めするのは、銀行が差し押さえてしまってから、
銀行から購入する方法だ。これだと、競売で買うよりも高い
買い物になるかもしれないが、頭金だけ用意すれば住宅
ローンが組めるし、相手は銀行なので感情が入っていないから
値段交渉もし易いし、家の中に入って検査したり、業者を
雇って色々な検査をしてもらうこともでき、タイトル保険も
買うことができる。欠点は、銀行によって、非常に買い手に
不利な内容の一方的な売買契約書を提示してくることがあり、
不動産取引専門の弁護士を雇う必要がある場合もあることだ。